济州岛房产移民到底需要满足哪些条件？

韩国法务部把“济州特别自治道”列为投资移民试点区域，核心门槛只有一条：购买指定类型的房地产并持有五年。但细节常被忽视，下面拆解官方文件。

1. 房产类型与金额

• 观光休养型公寓或度假村：总价≥5亿韩元（约270万人民币）。
• 永久产权别墅或土地+自建：总价≥7亿韩元（约380万人民币）。
• 禁止：纯农地、工业用地、商业写字楼。

2. 申请人资格

• 年满18周岁，无韩国境内犯罪记录。
• 可携带配偶及未婚子女（未满19岁）。
• 需证明购房资金为本人或直系亲属合法收入，银行流水需覆盖两年。

济州岛买房移民多少钱？一次性算清所有支出

除了房款，还有七项隐形费用，很多人到签约现场才之一次听说。

房款之外的七笔支出

1. 购置税：房产评估价的4.6%（含农特税）。
2. 取得税：评估价的2%。
3. 律师费：0.3%–0.5%，含尽职调查。
4. 不动产登记费：约150万韩元。
5. 移民申请费：13万韩元/人。
6. 体检费：约20万韩元/人。
7. 五年持有成本：物业费、取暖费、固定资产税，每年约房价的0.3%–0.5%。

举例：购买一套6亿韩元的海景公寓，一次性额外支出约4500万韩元，五年持有成本约9000万韩元，总预算≈7.35亿韩元（约400万人民币）。

五年后如何转永居？关键节点别错过

拿到F-2居留签证只是开始，F-5永居才是终极目标。

转永居的四大考核点

• 居住时间：五年内累计住满730天，单次离境不超90天。
• 无犯罪记录：韩国及原籍国均需开具证明。
• 房产仍在名下：五年期内不得出售、抵押或分割。
• 基础韩语能力：TOPIK 2级或完成社会整合课程。

自问自答：如果中途因工作被派驻海外怎么办？
答：提前向出入境管理局报备，提供公司派遣函，最多可豁免180天。

济州岛房产移民的隐藏优势

除了拿身份，这套房产还能带来哪些收益？

租金回报与升值潜力

• 旺季短租：7–8月日租金可达30–50万韩元，年毛收益4%–6%。
• 长期托管：与酒店品牌签约，固定年收益3%，免打理。
• 土地稀缺：济州岛70%面积为国家公园，可开发土地不足5%，长线看涨。

教育医疗福利

• 持F-2即可就读济州国际英语学校（IB体系），学费仅为北上广国际学校的1/3。
• 加入国民健康保险，住院报销80%，癌症靶向药纳入医保。

常见误区与避坑指南

误区一：任何房产都能移民？

错！必须是 *** 公示的“投资移民指定区域”项目，开发商需持有《观光振兴法》许可证。签约前登录济州岛厅官网查询项目编号。

误区二：拿到F-2就能在韩国工作？

非也。F-2属于“居住签证”，需额外申请就业变更许可，每周工作时间不得超过20小时，除非投资金额≥15亿韩元可直接获D-8投资签证。

误区三：五年后必须卖房才能换永居？

恰恰相反，房产必须继续持有才能换F-5，但可申请抵押贷款，贷款额≤评估价50%。

办理流程时间轴

1. 选房尽调：1–2周，律师核查产权、抵押、规划。
2. 签署购房合同：支付10%定金，公证处备案。
3. 房款结清：境外汇款需通过韩国银行“外汇申报”，周期3–5个工作日。
4. 产权过户：缴纳购置税后7个工作日完成登记。
5. 递交移民申请：预约济州出入境管理局，3–4周获批F-2。
6. 五年后转永居：提前90天准备材料，2周获批F-5。

现在入场是否合适？

韩元兑人民币处于近五年低位，同样6亿韩元房产，2024年比2021年少花约40万人民币。韩国央行已暂停加息，汇率窗口期可能只剩6–12个月。若计划子女2025年入读国际学校，现在启动流程，时间刚好衔接。