希腊移民到底要花多少钱？先给一个“总账”

移民希腊要花多少钱？以目前最主流的“黄金签证”购房移民为例，更低门槛25万欧元，但“更低”≠“全部”。把房款、税费、律师费、公证费、保险、生活备用金全部加在一起，实际预算建议准备30~35万欧元，才能确保流程顺畅、生活无忧。

费用拆解：25万欧元之外还有哪些“隐藏成本”？

1. 房款：25万只是“门票”

• 25万欧元对应的是 *** 评估价，而非市场挂牌价；若房屋老旧，需预留1~3万欧元翻新费。
• 热门区域（雅典南部、塞萨洛尼基市中心）普遍溢价，实际成交28~32万欧元才买得到可住可租的房源。

2. 一次性税费：约占房价的7%~10%

• 房产交易税（ENFIA）：3.09%
• 公证费：约1.2%
• 土地注册费：0.5%~0.7%
• 律师费：1%~1.5%（含尽职调查、合同审核）
• 合计：2.5万~3万欧元

3. 持续性持有成本：每年别忘了“养房”

• 年度房产税ENFIA：根据面积与地段，500~2000欧元/年
• 物业费：电梯公寓20~50欧元/月；独栋别墅需自付垃圾费、花园维护，100~300欧元/月
• 保险：地震+火灾险，200~400欧元/年

生活落地：除了房子，人也要“养”

1. 首次登陆花费

• 申根签证费：约80欧元/人
• 指纹采集+居留卡制卡费：2000欧元/主申，150欧元/附属
• 体检+翻译公证：300~500欧元/人

2. 日常开销（三口之家·雅典市区）

自问自答：最容易被忽视的“坑”

Q：25万欧元能买几套房？

A：法律允许组合购买，例如两套12.5万欧元的小公寓，但每套都必须达到 *** 评估价，且合计≥25万欧元。注意：老破小出租回报虽高，翻新费可能吃掉利润。

Q：父母能一起拿身份吗？

A：可以。主申配偶、21岁以下子女、主申及配偶双方父母均可作为附属申请人，但每增加一人，公证、翻译、制卡费约增加500~800欧元。

Q：身份维持成本是多少？

A：只要持续持有房产，每五年换卡一次，无居住要求。换卡费约2000欧元/家庭，另加材料公证翻译500欧元左右。

资金路径：如何把人民币合规汇出？

• 个人年度5万美元便利化额度：适合小额税费，需直系亲属共同购汇。
• 跨境人民币付款：部分希腊开发商支持香港或新加坡账户收款，节省二次换汇损失。
• 境外贷款：希腊本地银行对非税务居民几乎不放贷，可考虑欧洲其他国家抵押贷款，利率2.5%~4%，但需额外资产证明。

时间线：从看房到拿卡，钱怎么分批花？

1. 看房阶段：机票酒店约2000欧元，订金1万~2万欧元（可退）。
2. 签署预定协议：支付房款的10%作为保证金，进入律师尽调。
3. 正式过户：支付剩余90%房款+全部税费，约2~3周完成。
4. 递交移民申请：律师预约移民局，2~4个月获批。
5. 登陆打指纹：机票+住宿再花2000欧元，两周后领卡。

省预算技巧：老移民的3条实战经验

• 选“翻新包租盘”：开发商统一装修并承诺3~5年包租，抵扣部分翻新费，年收益3%~4%。
• 淡季刷卡：希腊POS机支持银联，直接刷人民币结算，避免二次换汇。
• 共享律师：与同期购房家庭拼单律师费，可降至0.8%。

写在最后：一张预算清单直接带走

房款：             250,000 €
翻新/家具：         5,000 €
交易税+公证+注册：   7,500 €
律师费：             3,000 €
居留卡费（3人）：    2,300 €
首年保险+杂费：      1,200 €
生活备用金：         5,000 €
--------------------------------
总计：约 274,000 €

把这张清单打印出来，逐项打钩，你会发现移民希腊要花多少钱不再是模糊概念，而是一笔笔可以掌控的现金流。