不能。德国没有“购房即永居”通道，房产投资与居留许可仍是两条独立体系。

德国居留体系与房产的真实关系

很多人把南欧“黄金签证”模式套在德国身上，结果大失所望。德国《居留法》对“自主经营者”与“投资者”有严格区分：

• 自主经营者（Selbständige Tätigkeit）：必须证明项目对地区经济有“附加值”，创造就业，且自有资金覆盖投资与生活成本。
• 被动投资者（Kapitalanleger）：单纯买房出租，无论金额多高，都不被视为经济活动，因此无法直接换取居留。

曲线路径：如何用房产撬动法人签证

既然买房≠居留，那么“房产+公司”的组合就成为实务中的主流方案。

步骤拆解

1. 设立德国有限责任公司（GmbH）：注册资本25,000欧元起，实缴一半即可。
2. 以公司名义购置商业物业：酒店、学生公寓、办公楼均可，需提交商业计划书说明租金收益、运营成本、税收贡献。
3. 申请法人签证（§21 AufenthG）：商业计划书需经当地IHK与外事局双重评估，重点考察：
• 项目是否填补市场空白
• 是否创造≥2个 *** 岗位
• 自有资金比例≥30%
4. 3年后转永居：公司持续盈利、纳税记录良好、德语B1即可。

买房移民常见误区盘点

误区一：买住宅即可落户
德国户籍登记（Anmeldung）只证明居住地址，与居留许可无关。

误区二：房价越高越容易批签
审批核心看商业逻辑，而非资产规模。曾有客户斥资300万欧元买别墅仍被拒，原因是“纯自住无经济贡献”。

误区三：可远程注册公司不入境
法人签证首次申请必须亲自到德国使领馆面签，且需出示实体办公室租赁合同。

成本与收益：一套柏林学生公寓的真实账本

若该公寓由公司持有，租金收入需先缴纳15%公司所得税+营业税（柏林约14.35%），剩余利润再缴25%资本利得税，实际到手收益率降至2.2%左右。因此，房产更多扮演“商业计划载体”，而非高回报投资。

税务陷阱：非税务居民卖房时的“惊喜”

中国籍业主若未在德国住满183天，出售房产时仍需就增值部分缴纳26.375%的资本利得税。中德虽有避免双重征税协定，但抵扣流程繁琐，需提前准备：

• 购房合同、公证文件德语翻译认证
• 历年折旧明细表
• 出售时点的评估报告

最新政策动向：2024年《技术移民法》修订的影响

2024年3月生效的新法案放宽了“欧盟蓝卡”与“机会卡”门槛，但未涉及房产投资通道。相反，部分联邦州对“空壳公司”审查趋严，要求：

• 公司银行账户月均流水≥5,000欧元
• 至少雇佣1名 *** 德国籍或欧盟籍员工
• 办公场所不得为虚拟办公室

实战问答：客户最常提出的五个问题

Q：能否先买住宅再注册公司？
A：可以，但住宅用途不能写入商业计划书，需另租商用地址。

Q：公司亏损会影响转永居吗？
A：连续三年亏损将触发外管局复审，需提供扭亏方案，否则可能拒签。

Q：配偶如何团聚？
A：法人签证持有者可立即申请配偶团聚，但需证明家庭月收入≥2,000欧元（不含房租）。

Q：孩子能免费读公立学校吗？
A：持法人居留即可享受义务教育，但部分州对非欧盟学生收取每学期100-500欧元杂费。

Q：转永居后能否卖掉公司？
A：可以，但需保留公司实体至少两年，否则外管局可能倒查资金来源。

替代方案：低成本移居德国的三种选择

1. 欧盟蓝卡：年薪≥43,800欧元（紧缺行业39,682欧元），21个月转永居。
2. 机会卡（Chancenkarte）：采用积分制，德语A1+大学学历即可申请6个月求职签。
3. 双元制职业培训：每月补贴800-1,200欧元，毕业后直接就业并转工签。

以上路径无需购房，适合年轻专业人士或预算有限的家庭。