希腊移民到底值不值？先看政策红利

希腊 *** 自2013年推出“黄金签证”计划，核心逻辑是25万欧元购房换全家三代永居。对比欧洲同类项目，葡萄牙已涨价至50万欧，西班牙更是逼近百万门槛，希腊仍是欧盟更低投资额的购房移民通道。再加上2023年宣布核心区域涨价至50万欧的“缓冲期”延长至2025年4月，窗口期被再次拉长。

希腊移民投资移民条件：谁可以上车？

主申请人资格

• 年满18周岁，无犯罪记录
• 在希腊购买净值≥25万欧元的房产（可一套可多套累加）
• 购买覆盖希腊的医疗保险

附属申请人范围

1. 配偶
2. 21岁以下未婚子女
3. 主申及配偶的父母（无需经济依附证明）

注意：子女年满21周岁后身份可延续至24周岁，之后可通过转换签证或追加房产维持身份。

希腊购房移民流程：从选房到拿卡只需6步

Step1 国内选房 or 登陆考察

疫情后90%申请人选择视频选房+律师POA授权，节省机票酒店成本；若追求眼见为实，可办理申根旅游签登陆，3-5天即可完成看房。

Step2 开立税号与银行账户

律师协助远程开立希腊税号（AFM），同步在希腊四大行之一开设个人账户，用于房款及税费支付。

Step3 支付定金与签署预售

支付1-2万欧元定金锁定房源，律师楼完成房产法律尽调（查抵押、违建、产权纠纷），约3-5个工作日。

Step4 支付全款与过户

房款汇入本人希腊账户后，由律师代表完成过户，约1-2周拿到土地注册证明。

Step5 递交移民申请

准备双认证文件（结婚证、出生证、无犯罪公证），律师预约移民局录指纹，目前雅典排期约2-4个月。

Step6 获批与制卡

移民局审批平均周期40-60天，获批后再次入境录指纹，10个工作日领取永居卡。

费用清单：除了25万欧房款还要准备多少？

实际额外成本约占房价的6-8%，以25万欧房产为例，总预算需准备27万欧左右。

希腊购房移民五大隐形坑

1. 包租陷阱

开发商承诺“3-5年包租5%收益”，实际租金可能虚高，需核查周边真实租售比。

2. 共有产权

部分酒店式公寓为分契产权，出售时需整栋业主同意，流动性极差。

3. 建筑许可

2011年前部分房产存在违建，过户前务必让律师调取完整建筑许可图纸。

4. 税务居民

每年居住超过183天即成为希腊税务居民，全球收入需申报，但中希已签署避免双重征税协定。

5. 涨价区域

2025年4月起，雅典北部、南部、中部及塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯将涨价至50万欧，现在入手可锁定旧政。

希腊身份如何撬动欧盟资源？

教育跳板

持希腊永居可享免费公立教育，国际学校学费仅为国内的1/3，IB课程毕业生可直接申请欧盟大学。

医疗福利

购买每年约200欧的公立医保，即可享受希腊全民医疗体系，癌症、心脏病等重大疾病报销比例达80%。

申根通行

每半年可在其他申根国停留90天，适合商务考察或度假，无需额外签证。

常见Q&A

Q：希腊永居可以工作吗？

A：不能受雇，但可成立公司自雇或股东分红。

Q：房产可以卖吗？

A：永居身份与房产绑定，出售即失效；若入籍后可自由处置。

Q：多久可以入籍？

A：连续居住7年且通过希腊语A2考试，每年离境不超过6个月。

2024年窗口期建议

希腊央行数据显示，2023年雅典房价同比上涨13.2%，但核心区仍有单价2500-3000欧/㎡的二手房。建议优先选择地铁沿线或大学城附近，租售比可达4-5%，未来转手周期更短。若预算充足，可考虑25万欧买两套小公寓，一套自住一套出租，对冲持有成本。