买房移民澳洲条件：到底能不能靠买房拿身份？

澳洲没有“购房即绿卡”的单一通道，但买房可以成为商业创新与投资（188类）签证的配套动作。核心逻辑是：先满足投资或经营要求，再考虑房产配置。

188A创业通道：买房≠投资款

• 需在澳洲经营生意，营业额≥75万澳元/年
• 个人+家庭净资产≥125万澳元，房产可计入资产证明，但不算投资款
• 买房只能解决居住需求，不能替代创业要求

188B投资者通道：买房可算250万澳元投资的一部分

• 合规投资框架：20%风投+30%新兴企业+50%平衡投资
• 住宅房产被排除在合规投资之外，但可购买商业地产
• 需在澳洲居住满2年，买房便于满足居住监

188C重大投资者通道：买房资金需另算

• 500万澳元合规投资，住宅房产不可计入
• 可额外购置自住房，但需证明资金来源合法
• 无年龄、英语要求，适合高净值人群

买房移民澳洲多少钱：从签证到房产的全成本

签证申请阶段费用

1. 州担保申请费：500-1,000澳元（各州不同）
2. 移民局签证费：主申5,375澳元，18岁以上副申2,685澳元，18岁以下1,345澳元
3. 语言培训费：无雅思4.5分需缴纳9,795澳元/人
4. 律师及审计费：约2-3万澳元

房产购置阶段费用

持有阶段年度成本

• 市政费：1,200-2,500澳元/年
• 物业管理费：公寓3,000-8,000澳元/年
• 土地税：自住免税，投资房按梯度征收（如维州超30万澳元部分0.2%起）

常见误区：买房移民澳洲的5个坑

误区1：买新房就能拿绿卡

真相：新房只能申请FIRB批准，与签证审批完全分离。

误区2：海外买家可无限购置二手房

真相：二手房仅限持临时签证者购买一套自住房，且需出售离境。

误区3：公寓比别墅省印花税

真相：印花税按总价计算，与物业类型无关，但海外买家附加税统一7%-8%。

误区4：偏远地区买房加分

真相：技术移民打分中，偏远地区学习/工作才加分，单纯买房无加分。

误区5：父母买房赠与可规避资金来源审查

真相：移民局追溯资金来源合法性，赠与需提供父母完税证明。

实操流程：从看房到获批的12个月时间线

第1-3个月：资格评估

• EOI打分（188A需65分）
• 州 *** 预邀请
• 准备审计报告

第4-6个月：递交签证

• 同步申请FIRB购房许可（海外买家）
• 锁定房产并支付10%定金
• 完成体检及无犯罪公证

第7-12个月：投资与放款

• 获批后规定时间内完成250万/500万澳元投资
• 房产交割（可贷款更高70%）
• 首次入境激活签证

替代方案：不想买房还能怎么移民？

技术移民189/190签证

无需购房，雅思4个7+职业评估+65分即可递交，周期8-12个月。

雇主担保186签证

找到澳洲雇主提供 *** 合同，3年工作经验+雅思4个6，可一步到位拿PR。

全球人才858签证

针对十大目标领域（如金融科技、量子计算），年收入≥162,000澳元可快速获批。

2024年政策动向：买房移民的3个变化

变化1：188B投资比例调整

2024年7月起，风投比例从10%提至20%，平衡投资降至40%。

变化2：FIRB费用上涨

100万澳元以下房产申请费从6,350澳元提至13,200澳元。

变化3：维州暂停188A州担保

2024-25财年配额优先分配给188B/C及132延期申请。