什么是移民房？先弄清概念再谈交易

“移民房”并不是官方术语，而是民间对因移民搬迁、安置补偿而分配给原住民的房屋的统称。它通常出现在水库移民、高铁征地、城市更新等项目中。由于原住民拿到房子后往往急于变现，市场上便出现了大量低价挂牌的“移民房”。

移民房能不能买？关键看“五证”与土地性质

能不能买，先问自己三个问题：

• 这套房有没有《不动产权证》？
• 土地是国有出让还是集体划拨？
• 卖方是否已完成补缴土地出让金？

只有同时满足“五证齐全、土地国有出让、出让金已缴”这三个条件，移民房才具备与普通商品房同等的流通资格。否则，即使签了合同也无法过户，银行也不会放贷。

移民房有哪些风险？把隐形坑一次说透

1. 产权风险：一纸协议≠合法产权

很多移民房只有安置协议或回迁证，没有正式产权证。这类房子一旦遇到原房主反悔或债务纠纷，买家只能吃哑巴亏。

2. 土地风险：集体土地无法过户

若土地仍为集体所有，即便房子建得再漂亮，也只能在本村集体经济组织成员内部流转。非本村户口买家买了也拿不到红本。

3. 税费风险：土地出让金可能高达成交价20%

划拨土地转为出让土地时，需按评估价的一定比例补缴出让金。这笔钱谁来出？合同里没写清楚，纠纷就来了。

4. 质量风险：赶工安置房常见“缩水”

为赶移民进度，部分安置房使用低配建材，墙体空鼓、管道渗漏屡见不鲜。收房后才发现维修成本比省下的房价还高。

5. 再交易风险：限售期长达5年

多数城市规定移民房满5年后才能上市交易。提前私下签约，一旦政策收紧，房子可能砸手里。

如何安全购买移民房？七步流程缺一不可

1. 查档：到不动产登记中心核查产权状态，确认无抵押、无查封。
2. 验土地：看不动产权证“权利性质”一栏是否为“出让”。
3. 算税费：提前测算土地出让金、契税、增值税，写入合同。
4. 做公证：对《安置协议》及后续过户流程进行全权委托公证，防止卖方反悔。
5. 资金监管：房款打入银行监管账户，过户完成后再解冻。
6. 留尾款：预留10%房款，待水电燃气过户完毕再支付。
7. 签补充协议：明确“因政策原因无法过户时，卖方需全额退款并赔偿利息”。

移民房VS商品房：一张表看懂差距

真实案例：省了20万却赔了40万

2022年，成都买家李某以低于周边均价25%的价格购入一套移民房，因卖方承诺“两年内下证”，双方私下签约。结果土地性质为集体划拨，无法补缴出让金，导致无法过户。原房主因债务问题被起诉，房子被法院查封。李某不仅损失了首付，还额外支付了律师费、诉讼费共计40万元。

律师建议：三类人慎碰移民房

• 刚需首套：等不起5年限售，孩子上学、落户都会受影响。
• 高杠杆投资者：银行不给贷款，全款占用资金，流动性极差。
• 外地户口买家：集体土地房屋无法迁入户口，未来转手受限。

政策动态：2024年起多地收紧移民房交易

昆明、贵阳、南宁等城市陆续出台新规，要求移民房必须补缴100%土地出让金后才能上市。这意味着过去“低价买、高价卖”的套利空间被大幅压缩。计划入手的买家务必关注当地自然资源局最新公告。