南京人为什么突然盯上希腊？

过去两年，南京河西、仙林不少家庭把原本准备买二套学区房的钱，悄悄换成了希腊永久居留卡。原因很简单：25万欧元（约190万人民币）在河西只能付首付，在雅典却能买套海景公寓再送一家三代欧盟身份。更关键的是，南京直飞雅典的航班只需11小时，时差5小时，老人孩子过去毫无压力。

南京希腊移民条件到底卡在哪？

1. 购房门槛

• 更低25万欧元，可以是1套公寓，也可以是2套拼单（常见于江北新区家庭合伙购买）
• 房产类型不限：新房、二手房、商铺、甚至带租约的酒店公寓均可
• 必须全款，不接受按揭（南京多数家庭选择卖掉河西南一套小三房全款置换）

2. 随行人员范围

• 主申请人+配偶+21岁以下子女
• 主申请人及配偶的父母（无需经济依附证明，这是希腊比葡萄牙宽松的地方）
• 未来孩子超龄怎么办？直接过户一套房产给孩子，孩子可做主申请人继续持有身份

3. 无犯罪记录

南京市公安局出入境管理局出具的无犯罪证明即可，注意有效期只有3个月，建议递交前1个月再办。

南京希腊移民费用清单（2024最新版）

南京人最关心的5个实操问题

Q1：人在南京，怎么选房不被坑？

答：目前南京主流做法分三步：
① 先通过希腊本土开发商南京办事处视频看房（河西万达有3家）；
② 锁定2-3套后，飞希腊实地考察（南京禄口机场每周二四六有直飞）；
③ 付定金后，律师做背调（查抵押、违建、债务），南京人最常踩的坑是买到包租骗局——承诺5%回报却用阴阳合同。

Q2：200万在雅典能买什么样的房子？

答：2024年4月南京客户真实案例：
- 雅典南部格利法达：85㎡两居，步行6分钟到海滩，总价26万欧
- 雅典北部学区房：90㎡三居，靠近美国社区学校，总价25.5万欧
- 比雷埃夫斯港：120㎡商铺，带10年租约，年回报4.2%，总价24.8万欧

Q3：拿了希腊身份能在南京上学吗？

答：可以！南京外国语学校仙林分校、金陵中学河西分校国际部均接受希腊永居身份报名，学费比纯外籍学校便宜30%。但注意：孩子必须每5年在希腊住满4年2个月，否则身份失效。

Q4：希腊房产持有成本会不会很高？

答：南京人最怕的物业费其实很低：
- 公寓：每年约500-1500欧（看是否有泳池/门卫）
- 出租托管：月租金的10%-12%（南京人爱选华人管理公司，微信就能收租）
- 房产税：2024年起阶梯征收，25万欧房产每年约300-500欧

Q5：未来想入籍希腊难吗？

答：比葡萄牙难，但比德国简单：
- 住满7年（前5年每年住半年，后2年可连续离境不超过10个月）
- 通过希腊语A2考试（南京有3家培训机构，学费2万包过）
- 入籍后可卖掉房产，不影响身份

南京人办理希腊移民的完整时间线

1. 南京准备阶段（1个月）：卖河西房→换欧元→开希腊银行账户（南京工行可代办）
2. 选房考察（1周）：飞雅典→律师陪同看房→付10%定金
3. 过户阶段（2-3个月）：律师楼打指纹→公证处签合同→土地局过户
4. 递交移民申请（1个月）：全家再次飞希腊录指纹→拿蓝纸（临时居留）
5. 制卡阶段（2-4个月）：卡片寄到南京指定地址，全程无需登陆

南京人最容易忽略的三个细节

1. 外汇管制：每人每年5万美元限额，南京家庭通常用“直系亲属分拆+香港账户”组合汇款，记得提前半年规划。

2. 税务居民：拿到希腊永居后，如果每年住满183天，会成为希腊税务居民，南京的房租收入需要向希腊申报（但有双边税务协定可抵扣）。

3. 孩子超龄：南京某家庭2021年办理时女儿20岁，2023年女儿23岁准备读研，直接过户一套25万欧房产给女儿，女儿作为主申请人继续持有身份，原父母作为附属申请人。