2024年希腊购房移民门槛到底涨了多少？

2024年4月1日起，希腊黄金签证购房门槛正式“双轨并行”：
• 核心区域（雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼、米克诺斯等）由25万欧上调至80万欧
• 其余区域维持25万欧，但须整栋购买且面积≥120㎡
• 过渡期：2024年8月31日前完成10%房款并签署律师POA，可锁定旧政25万欧名额

哪些房产类型仍可用25万欧上车？

自问：现在还能不能捡漏25万欧的房子？
自答：可以，但需同时满足：
1. 商业改住宅项目——工业厂房、酒店、写字楼改造成住宅，且改造许可在递交移民申请前已获批；
2. 历史建筑修复——购买需整栋，且签署10年强制修复协议；
3. 非热门岛屿——如克里特、帕罗斯、纳克索斯等，不在涨价名单内。

申请流程有没有被拉长？

官方给出的最新周期：
• 购房+过户：4–6周（比2023年延长2周，因需额外审查资金来源）
• 移民局预约：8–10周（雅典排期最久）
• 制卡：2–3周
全程最快3.5个月，慢则6个月，建议提前锁定律师楼和公证师档期。

随行子女年龄限制是否放宽？

旧政：21周岁必须退卡
新政：
• 首次获批可随行至21周岁
• 21–24周岁在读且经济依赖父母，可续签至24周岁
• 24周岁后若把主房产过户给子女，子女可转为主申请人，父母变附属，实现身份“代际传承”

资金来源审查严到什么程度？

希腊银行2024年启用新反洗钱系统，抽查比例从5%升至15%，需准备：
1. 近6个月银行流水，显示购房款为自有资金；
2. 完税证明，金额需覆盖房款；
3. 赠予或售房所得，需额外做公证+外交部认证；
若流水出现大额现金存入，必须写说明并附来源凭证，否则房款将被冻结。

持有成本一年到底花多少？

以25万欧房产为例：
• 房产税ENFIA：约350–600欧/年（取决于房龄、地段）
• 物业费：20–80欧/月，电梯楼比别墅高
• 保险+市政税：150–200欧/年
• 托管包租服务费：若做短租，收12%–15%租金
年总支出≈1,500–2,500欧，租金回报率普遍3.5%–5%，可覆盖大部分费用。

2024年最实用的三条避坑建议

1. 查“楼花”预售许可——开发商若未拿到最终建筑许可，过户将无限期拖延；
2. 确认土地性质——部分海边地块为林业用地，无法颁发独立产权证；
3. 预留10%备用金——公证费、律师费、购置税合计约房价的7%–9%，旧政客户因合同价低，税费反而更少。

未来政策还会再收紧吗？

希腊财政部已提交草案：
• 2025年1月1日起，核心区域或再提至100万欧
• 增加居住要求：每5年需登陆一次录指纹
• 引入语言考试A2级别
若计划长期持有欧洲身份，2024年8月31日前锁定旧政是最后窗口。