希腊黄金签证门槛25万欧元起，主申请人年满18岁、无犯罪记录即可携三代直系一同申请。

希腊移民五大核心条件拆解

1. 投资门槛：25万欧元购房仍是主流吗？

**是，但2024年已出现区域差异。** - 雅典北部、南部及塞萨洛尼基主城区：更低投资额**50万欧元**，且只能购买单套房产。 - 其余地区：维持**25万欧元**，可组合购买多套。 - 若选择酒店式托管项目，部分开发商仍可用25万欧元“股权”模式曲线达标。 ---

2. 主申请人资格：年龄、收入、语言有硬性要求吗？

- **年龄**：18周岁以上即可，无上限。 - **收入**：无需提供工资流水，但须证明购房资金为**合法海外汇款**。 - **语言**：无希腊语考试，也无居住时长要求。 - **无犯罪记录**：覆盖过去10年所有居住超过6个月的国家。 ---

3. 附属申请人范围：三代同堂如何界定？

**配偶+未成年子女+主申及配偶的父母** - 子女年龄放宽至**21周岁**，超过后可续签至24周岁，再之后需独立申请。 - 父母无需经济依附证明，只需出具亲属关系公证+双认证。 ---

4. 资金来源审查：希腊银行最关注哪三点？

- **路径清晰**：汇款人须与购房人一致，或提供直系亲属赠与公证。 - **金额匹配**：房款、税费、律师费须一次性全额汇至希腊律师监管账户。 - **反洗钱抽查**：单笔超过5万欧元需提供资金来源声明（工资、分红、卖房契约等）。 ---

5. 续签与入籍：拿永居前需要住多久？

- **黄金签证阶段**：每5年续签一次，**无居住要求**，仅保留房产即可。 - **申请入籍**：连续居住**7年内住满5年**，且通过希腊语A2考试及文化测试。

2024年希腊移民流程时间线

1. **选房**（1–2周）：远程视频或实地考察，锁定房源并支付1–2万欧元定金。 2. **开立税号+银行账户**（1周）：律师POA授权，全程无需登陆。 3. **支付全款+过户**（4–6周）：公证处签署购房合同，土地局完成注册。 4. **递交移民申请**（2周）：线上预约录指纹，6岁以下儿童可豁免。 5. **获批蓝纸**（1–2个月）：可自由出入希腊，等待制卡。 6. **领取永居卡**（1个月）：邮寄或再次登陆领取，全程约**3–4个月**。

常见疑问Q&A

Q：房产可以卖吗？卖了身份会失效吗？

A：黄金签证期间**必须持续持有房产**，卖出即失去身份；若已转欧盟永居或入籍，可自由处置。

Q：希腊移民能工作吗？

A：**不能受雇**，但可开设公司或担任股东；子女可在当地公立学校免费就读。

Q：购房后每年持有成本多少？

- **房产税**：约房价的0.1%–0.7%，按评估价计算。 - **物业费**：公寓30–100欧元/月，别墅另计花园泳池维护。 - **出租收益税**：阶梯税率15%–45%，多数中国业主选择包租项目，由开发商代扣。

避坑指南：三个最容易忽视的细节

1. **土地性质**：确认房产为“可商业出售”而非农业用地，避免无法过户。 2. **共有产权**：希腊老楼常见多人共有，需100%业主同意才能出售。 3. **律师资质**：务必选择**希腊律师协会注册**的律师，核查其执业编号。

政策风向：2025年涨价或关停？

希腊财政部已提交草案： - **2025年1月1日起**，热门区域或涨至**80万欧元**； - **欧盟议会施压**要求2025年前关闭所有“购房换居留”项目。 建议锁定**2024年12月31日前**完成过户的合同，可锁定现行政策。