韩国移民房到底指什么？

韩国官方并没有“移民房”这一法定称谓，但在中文语境里，它通常指外国人通过购房获得长期居留资格（F-2）或永久居留（F-5）的住宅。核心逻辑是：在指定区域投资一定金额以上的不动产，即可申请“房地产投资移民制度”。

韩国移民房怎么选？五大维度拆解

1. 区域政策差异：济州岛 VS 仁川 VS 江原道

• 济州岛：门槛更低，投资5亿韩元（约270万人民币）以上即可；但2023年起仅限旅游休闲型公寓，普通住宅不再受理。
• 仁川永宗岛：7亿韩元起步，靠近仁川机场，租售比高，适合想兼顾出租收益的人。
• 江原道平昌：5亿韩元，主打度假别墅，冬季滑雪旺季短租收益可达8%。

2. 产权类型：永久产权 vs 使用权

韩国土地私有，但外国人常遇到“区分所有”（类似国内共有产权）。务必确认：

1. 土地是否单独登记在你名下；
2. 若买整栋，需核查建筑用途是否为“住宅”，否则无法计入移民投资额。

3. 现房还是期房？

现房优势是立即可申请F-2签证；期房价格低10%左右，但需等竣工才能递交材料。若孩子急着入学，优先现房。

4. 学区与配套

首尔江南区虽不在投资移民区域，但多数家庭会在济州或仁川购房后，再租一套首尔学区房解决教育问题。注意：租房不计入移民投资。

5. 隐性成本

• 购置税：房价的1.1%~4.6%
• 中介费：0.4%~0.9%
• 持有税：每年0.15%~0.5%
• 物业费：3万~8万韩元/㎡/年

韩国移民房多少钱？真实案例报价

案例一：济州岛西归浦市海景公寓

面积：84㎡
总价：5.3亿韩元（含车位）
附加费用：购置税约2300万韩元，中介费450万韩元
实际到手成本：5.58亿韩元（约300万人民币）

案例二：仁川永宗岛联排别墅

面积：112㎡
总价：7.8亿韩元
开发商赠送3年物业管理费，可省约1200万韩元
若出租，月租金约350万韩元，年化收益5.4%

常见疑问快问快答

Q：买完就能拿绿卡吗？

先拿F-2居留签证，维持投资5年后可转F-5永久居留。期间不能出售房产，但可出租。

Q：可以贷款吗？

外国人最多贷50%，利率3.5%~4.8%，需提供国内收入证明或韩国本地银行流水。

Q：孩子能免费读公立学校吗？

持F-2签证即可享受韩国公立教育，但热门学区仍需排队，建议提前一年申请。

避坑指南：中介不会告诉你的三件事

1. 虚假“移民房”包装

部分项目把商业酒店包装成住宅销售，结果无法计入投资额。签约前登录韩国国土交通部官网查询用途代码。

2. 汇率波动风险

2022年韩元贬值12%，有人省了近20万人民币；反之若升值，成本增加。建议分批次换汇。

3. 退出机制

5年后转永居可卖房，但若区域房价下跌，可能亏本。优先选人口净流入区域，如仁川机场周边。

2024年新政动向

韩国法务部拟将济州岛投资额上调至7亿韩元，仁川维持不变。窗口期预计2024年6月关闭，现在签约可锁定旧政策。