德国到底有没有“买房送居留”？

严格意义上，德国不存在“买房即拿永居”或“买房即送护照”的捷径。德国移民法以“投资促进经济”为核心，**房产只能作为商业投资的一部分**，必须配合设立公司、创造就业、缴纳税金等条件，才能换取法人签证或自雇居留。换句话说，**房子只是载体，商业计划才是灵魂**。

德国买房投资移民的五大核心条件

• 投资额：至少25万欧元——其中房产购置款建议不低于20万欧元，剩余资金用于公司注册、运营资本及税费。
• 商业计划：可落地、能纳税、带就业——计划内需写明房产用途（出租、酒店、长租公寓等），并证明年营业额可达45万欧元以上或创造5个 *** 岗位。
• 无犯罪记录——德国驻华使领馆会调取申根信息系统记录，有效期三个月。
• 德语A1证书——首次申请法人签证时只需A1，但后续转永居需达到B1。
• 购买医疗保险——入境前须投保德国公立或符合要求的私立医保。

德国买房投资移民流程：从选房到拿卡

Step 1：前期评估（1–2周）

先由德国律师+税务师联合评估个人资产、商业背景，确定房产城市（柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡为热门）。**此阶段需出具资金来源合法性报告**，避免后期使馆抽查。

Step 2：设立公司（2–4周）

远程或亲赴德国公证处注册GmbH（有限责任公司），注册资本金更低2.5万欧元，**建议实缴5万欧元以上**，提高签证通过率。

Step 3：房产尽调与过户（4–6周）

通过德国土地局查询产权、抵押、土地税欠费；签署公证购房合同，支付公证费、土地购置税（各联邦州税率3.5%–6.5%）。

Step 4：递交法人签证（4–8周）

向德国驻华使领馆提交：

• 商业计划书（含房产收益模型）
• 公司注册证明
• 购房合同+付款凭证
• 德语A1证书
• 简历及学历公证

Step 5：入境落户（1周）

持法人签证入境后，到市政厅登记住址、税务局申请税号、银行激活公司账户。

Step 6：续签与永居（3年+2年）

首次签证通常给1–3年；**只要公司正常运营、缴纳税金、无重大亏损，可续签**。满3年后德语达B1，即可申请永久居留（Niederlassungserlaubnis）。

德国买房投资移民的真实成本清单

德国买房投资移民常见疑问解答

Q：可以贷款买房吗？

A：非欧盟居民在德国银行很难拿到住宅贷款，**建议全款或在中国境内完成资产抵押后汇出**。

Q：买房后能否自住？

A：可以，但自住部分不能计入商业计划中的可出租面积，**可能影响签证审批**。多数投资人选择先出租，拿到永居后再自住。

Q：配偶和孩子如何随行？

A：主申请人拿到法人签证后，配偶及未成年子女可申请家庭团聚，**配偶可自由工作，孩子享受公立教育免费**。

Q：多久可以入籍？

A：持永居满8年且德语达B2、通过入籍考试即可申请；**若德语达C1，永居满6年即可**。

德国买房投资移民的隐藏风险

• 房产空置率——德国大城市租金回报率约3%–4%，若选址失误，空置期可能拉长。
• 税务稽查——德国税务局对出租收入、折旧、维修费用审核严格，**务必保留所有发票**。
• 商业计划变更——若后期想转做民宿，需重新申请用途许可，否则面临罚款。
• 退出机制——出售房产需缴纳资本利得税（持有10年内出售，盈利部分征税26.375%）。

德国买房投资移民成功案例：柏林长租公寓模式

背景：深圳投资人C先生，IT行业高管，预算35万欧元。

1. 选址：柏林Spandau区，整栋1900年代老楼，售价28万欧元，共6套公寓。
2. 改造：投入5万欧元做节能翻新，取得KfW低息贷款补贴。
3. 运营：注册GmbH，聘请当地物业管理公司，年租金收入约3.6万欧元。
4. 签证：商业计划突出“旧楼翻新+节能改造+创造2个 *** 岗位”，3个月获批法人签证。
5. 结果：3年后营业额累计超150万欧元，顺利转永居，并计划再购一栋学生公寓。

**关键启示：把房产纳入“城市更新”框架，既符合德国政策导向，又能提升签证成功率。**