葡萄牙房产移民到底需要什么条件？只要年满18周岁、无犯罪记录、购买价值≥50万欧元的房产（或35万欧元旧房翻新项目），即可一家三代申请黄金居留。

一、葡萄牙房产移民条件深度拆解

1.1 主申请人硬性门槛

• 年龄：18周岁以上，无需学历、语言、商业背景
• 无犯罪记录：过去十年内所有居住超过一年的国家均需提供
• 资金来源合法：购房款需来自海外账户，银行流水清晰

1.2 房产投资三种路径

1. 50万欧元标准购房：住宅、商铺、写字楼均可，不限区域
2. 35万欧元旧房翻新：房龄≥30年，需提交翻新计划并实际执行
3. 低密度地区优惠：若房产位于人口密度<100人/km²或GDP<全国75%，投资额可再降20%

1.3 附属申请人范围

配偶、未成年子女、经济依赖的成年在读子女、双方父母均可同步获批，真正实现一家三代移民。

二、葡萄牙买房移民流程时间轴

2.1 前期准备阶段（1-2个月）

• 远程选房：通过视频连线、VR看房锁定意向房源
• 开设葡萄牙税号（NIF）：律师可代办，3-5个工作日
• 开设本地银行账户：支持远程见证开户，存入房款

2.2 购房过户阶段（1个月）

1. 签署预订协议并支付定金：一般为房价的10%
2. 律师完成尽职调查：核查房产抵押、债务、规划许可
3. 公证处完成过户：支付IMT印花税、公证费、注册费，总计约房价的6%-8%

2.3 黄金签证申请阶段（3-6个月）

律师在线递交SEF系统后，申请人需入境葡萄牙采集生物信息，通常预约等待2-4个月。

2.4 居留卡领取与续签

• 首次获批：有效期2年，要求每2年居住满14天
• 续签模式：2+2+2，满5年可申请永居或入籍
• 入籍条件：葡语A2水平，无犯罪，5年内累计居住35天即可

三、常见疑问Q&A

3.1 50万欧元是总价还是净价？

是房产交易总价，税费另计。若多人共购，需每人份额≥50万欧元。

3.2 可以贷款吗？

可以，但贷款部分不计入投资额度，自有资金仍需≥50万欧元。

3.3 房产可以出售吗？

获得永居或入籍后即可自由出售；若仅持黄金签证，出售则身份失效。

3.4 需要长期居住吗？

不需要，每两年只需登陆7天即可续签，真正实现“移民不移居”。

四、隐藏成本与避坑指南

4.1 容易被忽略的支出

• 律师费：房价的1%-1.5%
• 税务代表费：每年约600-1000欧元
• 房产持有成本：IMI市政税0.3%-0.8%，公寓物业费50-200欧元/月

4.2 选房避坑三原则

1. 避开旅游泡沫区：里斯本老城区溢价高，租售比仅2%-3%
2. 核查建筑许可：部分海边别墅存在扩建违建风险
3. 确认翻新补贴：35万欧元项目需 *** 预批，避免开发商口头承诺

五、2024年政策最新动态

欧盟持续施压“黄金签证”关停，葡萄牙已宣布2025年起里斯本、波尔图等大城市住宅类购房不再符合资格，建议尽快锁定房源。

六、真实案例参考

深圳王女士2023年3月签约里斯本世博区50万欧元两居公寓，4月完成过户，6月递交申请，9月获批，全程仅6个月。房产年租金收益3.2万欧元，扣除税费后净回报5.1%。