葡萄牙黄金签证（Golden Visa）自2012年推出以来，一直是欧洲更受欢迎的置业移民通道之一。许多投资者关心：葡萄牙置业移民条件到底有哪些？葡萄牙购房移民流程又该怎么走？下面用问答+步骤拆解的方式，把关键信息一次说透。

一、葡萄牙置业移民条件：官方要求与隐藏门槛

1. 更低投资额到底是多少？

官方规定：在葡萄牙内陆或低密度地区购买住宅，更低28万欧元；在里斯本、波尔图等高密度地区，则须50万欧元起。注意，2022年起，热门城市住宅已不再算入黄金签证，只能选商业地产或基金。

2. 资金来源如何证明？

移民局会重点审查：
• 购房款是否来自合法海外账户；
• 过去12个月银行流水是否匹配；
• 若涉及公司分红或售房款，需提供公证文件。

3. 居住要求真的“7天”就够？

之一年累计住7天，之后每两年住14天即可。但想拿护照，需连续五年每年住满183天，两者别混淆。

二、葡萄牙购房移民流程：从选房到拿卡的时间轴

Step 1：线上选房 or 实地考察？

多数申请人先在国内通过视频看房锁定2-3套，再飞葡萄牙48小时集中考察。建议提前让律师做产权预查，避免买到抵押房。

Step 2：税号+NIB账户：缺一不可

抵达后先办：
• 税号（NIF）：税务局当场出号；
• 本地银行账户（NIB）：存入房款+税费，后续水电扣费也用它。

Step 3：签署CPCV：锁定房源

支付10%定金，签署承诺买卖合同（CPCV）。若贷款，银行评估报告需在此阶段完成。

Step 4：公证过户+房款交割

在公证处（Notário）完成产权转移，当天：
• 支付剩余房款；
• 缴纳IMT房产交易税（约6%-8%）；
• 登记印花税（0.8%）。

Step 5：线上递交黄金签证申请

律师在SEF官网上传：
• 护照整本扫描；
• 无犯罪记录双认证；
• 购房公证书；
• 医疗保险凭证。
审批周期：约6-8个月。

Step 6：打指纹+领卡

收到SEF预约信后，全家登陆葡萄牙录指纹，缴费5324欧元/人，约20天后可领2年期居留卡。

三、常见坑点与避坑指南

1. 房产溢价：如何避免“黄金签证价”？

同一楼盘，本地客户可能便宜5%-10%。对策：
• 让律师调取市政评估价（VPT）；
• 对比同款近6个月成交价。

2. 翻新项目28万欧：隐藏成本有哪些？

除了房款，还需预留：
• 翻新保证金：约房款的20%；
• 增值税（IVA）23%；
• 建筑师监理费：总工程3%-5%。

3. 转售限制：何时能卖出？

拿到永居或护照前，房产必须持续持有。但可：
• 换同价值以上房产；
• 转售给另一位黄金签证申请人，实现“接力”。

四、葡萄牙置业移民的隐藏福利

1. 三代移民：谁可随行？

主申请人配偶、18岁以下子女、18岁以上在读经济依赖子女、双方65岁以上父母均可同时拿卡。

2. 税务优惠：非惯常居民（NHR）计划

获批后十年内，海外养老金、股息、房产出租收入可享0%-10%低税，甚至部分国家养老金免税。

3. 欧盟跳板：自由通行申根27国

持卡期间可每半年在申根区停留90天，五年后换护照，更可定居瑞士、德国等欧盟国家。

五、2024政策风向：变政窗口期还有多久？

葡萄牙总理已表态“黄金签证将关停”，但议会仍在讨论：
• 可能提高更低投资额至75万欧元；
• 或取消购房通道，只保留基金。
若计划启动，建议2024年6月前完成CPCV，以锁定旧政。

葡萄牙置业移民的核心逻辑是用合规房产投资换取欧盟身份。只要提前规划资金来源、避开溢价房源、严格按流程走，6-8个月即可全家拿卡，享受欧洲教育、医疗与税务红利。政策窗口正在缩小，行动越早，成本越低。