“在美国买一套房就能拿绿卡吗？”
不能。美国没有直接的“购房移民”法案，但**通过EB-5投资移民或E-2条约投资人签证，再叠加合理的房产配置**，可以曲线实现“置业+移民”的双重目标。

一、美国置业与移民的三种真实关系

1. 纯粹买房≠移民身份

• 美国房产属于永久产权，**购买行为本身不会触发任何移民福利**。
• 持旅游签证（B1/B2）可看房、签约、过户，但**停留期最长仅6个月**。

2. EB-5投资移民：把钱投到项目，顺带买套房

• 核心要求：**投资80万美元（TEA区域）或105万美元（非TEA区域）到创造10个 *** 就业的商业项目**。
• 房产只能作为**个人资产配置**，不能算进EB-5投资额。
• 流程：I-526E申请→两年条件绿卡→I-829解除条件→永久绿卡。

3. E-2条约投资人签证：先开公司，再买房自住

• 仅对**条约国公民**开放（中国护照不适用，需先拿格林纳达或土耳其护照）。
• 投资金额无硬性下限，**通常建议15万美元起**，需占股51%以上。
• 房产可作为公司运营所需“办公场所”或高管住所，**租金可计入公司成本**。

二、美国买房移民流程拆解（以EB-5为例）

Step 1 选项目：区域中心 vs. 直投

Step 2 资金来源证明：移民局最严关卡

• 工资收入：提供**近5年个税单+银行流水**。
• 卖房所得：需**房产评估报告+买卖合同+资金入境记录**。
• 股东分红：需**公司审计报告+分红决议+汇款凭证**。

Step 3 递交I-526E & 同步选房

• 先锁定EB-5名额，再委托房产经纪人在**目标城市（如奥兰多、达拉斯）**看房。
• 新房与二手房均可，**贷款比例更高70%**，但需证明还款能力。

Step 4 登陆美国：条件绿卡阶段如何打理房产

• 自住：可享**州内大学学费减免**（如德州住满12个月）。
• 出租：需聘请**持牌物业管理公司**，租金收入需报税。
• 出售：持有未满2年需缴纳**资本利得税更高20%**。

三、常见疑问快问快答

Q1：买房写在谁名下更省税？

夫妻联名持有可享**每人25万美元免税额**；若通过LLC持有，租金收入先扣经营成本再分红，**避免双重征税**。

Q2：孩子在美国读书，买房能加分吗？

公立学区按**实际居住地址**划片，买房可锁定优质学区，但**对大学录取无直接加分**。

Q3：EB-5排期多久？现在上车晚吗？

2024年5月最新数据：中国大陆出生申请人**表A排期到2015年12月**，但**预留签证通道（乡村、高失业区）仍无排期**，可优先抢占。

四、避坑指南：四大高风险信号

1. **承诺“买房送绿卡”**：美国法律禁止捆绑销售，此类广告直接举报。
2. **区域中心项目无第三方监管**：务必确认**EB-5资金是否进入共管账户**。
3. **房产包租回报率超8%**：奥兰多长租回报约5-6%，**过高回报=庞氏嫌疑**。
4. **开发商与移民中介为同一控制人**：利益冲突，**律师楼需独立尽调**。

五、2024年最新政策动向

• EB-5新法案：投资期缩短至**2年**，无需等I-829获批即可撤资。
• 远程公证法案永久化：海外买家可**线上签署购房文件**，无需赴美。
• 德州通过SB147：禁止中国籍个人或企业购买**农田及军事设施周边房产**，但**不影响城市住宅**。

把“买房”与“移民”拆开看，再按政策重新组合，才是美国置业移民的底层逻辑。**先选对移民路径，再挑对城市与房型**，才能把美元资产和绿卡一起收入囊中。