EB5项目到底是什么？

美国EB5投资移民计划诞生于1990年，初衷是通过外国投资人创造就业来 *** 美国经济。投资人向合规商业项目注资，满足就业与资金要求后，全家可获得美国永久居民身份。核心逻辑只有一句话：钱到位、就业够、背景清，绿卡到手。

申请条件拆解：到底要满足哪些硬指标？

1. 资金门槛：80万还是105万？

2022年EB5新法案把更低投资额分为两档：

• 目标就业区域（TEA）：80万美元——乡村或高失业率地区
• 非TEA：105万美元——大城市或经济强劲区域

自问：钱可以贷款吗？
答：可以，但须证明贷款由投资人个人资产抵押，且还款责任在个人，而非项目方。

2. 合法来源：如何让移民局相信“钱干净”？

移民局更爱追问：“之一桶金哪来的？”常见证明路径：

1. 公司盈利：提供近五年审计报告＋纳税记录
2. 房产买卖：买卖合同、银行流水、契税发票缺一不可
3. 股票套现：券商对账单＋交易所成交记录
4. 赠与或继承：需出具公证文件＋赠与人资金来源证明

注意：所有文件需翻译并公证，时间线必须闭环，任何断档都会被要求补件。

3. 就业创造：10个 *** 岗位如何计算？

项目必须直接或间接创造至少10个 *** 岗位，且持续至少两年。计算 *** ：

• 建筑类项目：可按建筑周期折算岗位
• 运营类项目：酒店、养老院等以入住率推算
• 区域中心项目：可用RIMS II经济模型估算间接就业

自问：项目失败导致就业不足怎么办？
答：新法案允许在I-829阶段用“就业缓冲池”补足，但需提前在PPM里写明。

真实花费清单：除了80万还要准备多少？

官方收费

第三方费用

• 律师费：1.5万–2.5万美元，取决于案件复杂度
• 区域中心管理费：5万–7万美元，一次性收取
• 文件翻译公证：约5,000–8,000人民币
• 房产评估：若用房产作资金来源，需评估报告，约1,000美元

合计：额外成本约10万–12万美元，需与80万投资款分开准备。

时间线：从打款到绿卡到手要多久？

1. 选项目＋准备文件：2–4个月
2. 递交I-526E：目前移民局官方审理周期约36–48个月（可加急）
3. NVC缴费＋面试：排期到后6–9个月
4. 登陆拿临时绿卡：有效期两年
5. 递交I-829：临时绿卡到期前90天
6. 获永久绿卡：I-829审理约24–36个月

自问：孩子快超龄怎么办？
答：新法案允许“冻龄”至表B开放一年内，务必在排期到后迅速缴费锁定年龄。

风险点：哪些坑最容易被忽视？

项目层面

• 开发商背景：查破产记录、诉讼历史、过往EB5还款率
• 资金结构：EB5占比超过40%需警惕，一旦销售不及预期易烂尾
• 退出机制：明确还款顺位、抵押物估值、再融资条款

政策层面

• 2027年法案到期前是否涨价？
  业内普遍预测TEA区域将升至90万，非TEA升至120万。
• 签证配额：每年1万张签证，中国申请人排期约5–7年，印度、越南排期已出现。

常见问答：投资人最关心的十个问题

Q1：绿卡获批前可以换项目吗？

A：I-526E获批前可撤回重投，但需重新排队；获批后原则上不可更换。

Q2：投资期间有利息吗？

A：通常0.25%–1%年化象征性利息，重点看本金返还条款。

Q3：持临时绿卡能否申请美国本土学生贷款？

A：可以，但需有美国信用记录或担保人。

Q4：项目方破产怎么办？

A：若项目已创造足够就业，不影响I-829；若未创造，需律师介入寻找替代方案。

Q5：配偶与子女能否同时拿绿卡？

A：可以，21岁以下未婚子女可随行，超龄需单独申请F2B，排期约7年。

实战建议：如何选到“靠谱”项目？

1. 看I-956F批准函：项目已获移民局预批，审理速度更快
2. 查就业缓冲：就业盈余率≥20%更安全
3. 读PPM：重点搜索“risk factors”章节，所有风险必须白纸黑字
4. 实地考察：至少飞一次项目地，与开发商、区域中心面对面
5. 分期打款：避免一次性全款，按工程节点释放资金

写在最后

EB5不是简单的“花钱买身份”，而是一场横跨数年的资金、法律、项目管理大考。提前规划资金来源、谨慎选择项目、预留充足时间应对排期，才能把80万美元变成一张真正可落地的美国绿卡。