希腊买房移民到底值不值？先给出答案

希腊购房移民在2024年仍具吸引力，但“值不值”取决于个人资金规划、居住需求与退出策略。若预算充足、以资产配置为主、可接受房产流动性差，则值得；若追求短期高回报或频繁变现，则需谨慎。 ---

希腊买房移民的五大核心优势

1. 欧盟更低门槛的黄金签证

- **25万欧元起**即可一家三代拿永居，对比葡萄牙、西班牙的50万欧元门槛，希腊几乎是“半价”。 - 无语言、学历、商业背景要求，审批周期平均**6-8个月**，材料简单。

2. 房产+身份双重收益

- **包租项目**年净收益3%-5%，雅典市中心公寓短租旺季日租可达120欧元。 - 房产为永久产权，可世代继承，身份与房产不绑定，5年后可出售给下一位买家并保留永居。

3. 畅行申根29国

- 持希腊永居卡可每180天在申根区停留90天，无需额外签证，适合经常往返欧洲的商务人士。

4. 教育跳板功能

- 子女可就读希腊国际学校（如圣凯瑟琳、拜伦），学费仅为国内的1/3；持永居满2年可回国参加华侨生联考，**400分上985**。

5. 税务优化空间

- 非税务居民身份下，希腊境外收入无需申报；若选择成为税务居民，可通过“一次性缴税”政策，对海外收入固定缴纳10万欧元即可。 ---

希腊买房移民的四大潜在风险

1. 房产流动性陷阱

- **二手房交易周期长达12-18个月**，尤其旅游区淡季几乎无人问津。 - 部分开发商虚高报价，2023年雅典市中心实际成交价较挂牌价低8%-12%。

2. 政策突变风险

- 2023年9月起，雅典北部、南部及塞萨洛尼基核心区门槛已涨至50万欧元，未来可能进一步扩大涨价区域。

3. 持有成本逐年上升

- 房产税ENFIA按评估价征收，2024年涨幅约4%-7%；若出租，需缴纳**24%增值税**（短租）或22%所得税（长租）。

4. 身份维持的隐性条件

- 虽然无居住要求，但**每5年换卡需持有有效房产**，若出售则永居失效；且2025年起可能增加“每年入境1次”的强制条款。 ---

希腊购房移民常见疑问Q&A

Q：25万欧元能买到什么样的房子？

- 雅典市中心**30-50㎡**的二手公寓，或比雷埃夫斯港区**60-70㎡**的新房，带装修。若选择克里特岛等旅游区，可购**80-100㎡**联排别墅，但出租淡季明显。

Q：包租项目是否靠谱？

- **开发商承诺的5%收益通常仅前3年**，之后按实际租金分成。务必核查： ① 托管公司是否为希腊注册企业； ② 合同是否注明空置期补偿条款； ③ 过往3年同楼盘租金流水。

Q：孩子超龄怎么办？

- 21周岁前可随父母拿卡，**24周岁前需单独购房维持身份**，或转为工作签证/学生签证。 ---

如何规避希腊买房移民的坑？

1. 选房阶段：避开“中国房东集中区”

- 如雅典Kolonaki、Ampelokipi等区域，中国买家占比超40%，未来转手竞争大。优先考虑**新兴商务区Kifisia**或**比港邮轮码头周边**，租客以本地白领、船员为主。

2. 交易阶段：律师费不能省

- 希腊房产交易需律师做尽调，费用为房价的1%-1.5%。**重点核查**： - 房产是否有抵押（约12%二手房存在银行抵押）； - 建筑许可证是否合规（1980年前房产需额外缴纳“合法化费用”）。

3. 持有阶段：用公司名义购房

- 若以公司名义持有，未来出售可 *** 股权而非房产，**节省10%过户税**；但需每年缴纳约800欧元的公司维护费。 ---

希腊买房移民的退出策略

方案一：5年后出售给新移民

- 将房产+身份打包出售，溢价空间通常为**5%-8%**，需提前1年挂牌至希腊本地中介。

方案二：转为希腊税务居民后出售

- 住满183天/年即可申请税务居民，房产持有超5年出售时，**资本利得税可降至15%**（非税务居民为24%）。

方案三：抵押房产套现

- 希腊银行可提供评估价50%-60%的贷款，利率3.5%-4.5%，适合短期 *** ，但需身份维持期间保留部分产权。 ---

2024年希腊买房移民最新动态

- **涨价倒计时**：2025年1月1日起，阿提卡大区全境或统一涨至80万欧元，窗口期仅剩6个月。 - **数字化换卡**：2024年10月起，永居卡可线上续签，无需登陆希腊，但需提交房产持有证明的公证扫描件。