“我既想在国外买套房，又不想放弃中国国籍，这样到底行不行？”——这是后台留言里出现频率更高的问题之一。下面把大家最关心的点拆成若干小标题，逐一讲透。

买房不移民可以贷款吗？

可以，但难度远高于本地买家。

• 首付比例：多数国家要求海外买家支付30%–50%的首付，而本地居民更低可到10%。
• 利率差异：银行通常会在基准利率上加1.5–3个百分点，例如澳洲四大行给海外客户的利率比本地客户高约2%。
• 文件清单：护照、收入证明、完税记录、国内征信报告、海外账户流水，缺一不可。
• 贷款年限：常见上限20–25年，本地买家可拉到30年。

自问：没有当地收入怎么办？
自答：部分银行接受“租金收入覆盖月供”模式，只要租金≥月供的120%，就能获批。

买房不移民的优缺点

优点

1. 资产多元化：把鸡蛋放在不同货币篮子里，对冲人民币贬值风险。
2. 租金收益：泰国曼谷核心区年化租金回报4%–6%，高于国内一线城市1.5%–2%。
3. 度假自用：日本大阪一套小户型的持有成本（含物管、固都税）一年约人民币1万元，比住高端酒店划算。
4. 子女教育：马来西亚“第二家园”身份可凭房产申请，孩子读国际学校学费比国内同档次低30%。

缺点

1. 转手周期长：伦敦市中心公寓平均挂牌180天才能成交，北京同价位住宅约45天。
2. 税费隐形：美国房产每年要交1%–3%的Property Tax，卖掉时还要预扣10%的FIRPTA税。
3. 汇率波动：2022年日元贬值15%，一套大阪3000万日元的房子，一年账面缩水近40万人民币。
4. 法律差异：迪拜期房若开发商破产，海外买家清偿顺序排在本地债权人之后。

哪些国家允许“纯买房不移民”？

如何降低持有风险？

1. 选城市而非选国家
同样是美国，休斯顿租售比8%，旧金山只有3%。

2. 用离岸公司持有
BVI公司持有英国房产，可规避遗产税，但每年要多花2000英镑左右的合规成本。

3. 买现房不看图纸
泰国某知名开发商2021年交付的期房，因疫情延迟18个月，买家额外承担了近10%的违约金。

4. 预留三年现金流
假设东京一套房月供1.2万人民币，空置率按20%计算，至少准备43万元备用金。

常见误区答疑

误区1：买房就能拿绿卡？
答：希腊25万欧元购房确实给永居，但美国、加拿大、澳洲早已关闭购房移民通道。

误区2：外国人卖房会被征收重税？
答：日本出售持有满5年的房产，资本利得税仅20%；不满5年则高达39%。

误区3：可以无限购汇转账？
答：中国每人每年5万美元额度，大额资金需通过“蚂蚁搬家”或境外贷款，后者需承担额外利息。

实操流程时间线

1. 第1个月：锁定城市、比价、远程视频看房。
2. 第2个月：开立海外账户、准备贷款资料、支付定金（通常10%）。
3. 第3–4个月：律师做尽调、签正式合同、申请贷款。
4. 第5个月：支付尾款、过户、购买保险。
5. 第6个月：委托中介出租，或安装智能门锁做Airbnb。

买房不移民不是“一步到位”的捷径，而是一场需要计算利率、汇率、税费、空置率的长期战役。把功课做在前面，才能把海外房产真正变成会下蛋的鹅，而不是吞钱的黑洞。