先给出结论：没有绝对划算，只有场景匹配。资金充裕、孩子教育需求迫切、税务规划复杂，优先考虑移民；短期自住、资产保值、现金流有限，先买房更稳妥。

一、先厘清两个概念：买房≠移民，移民≠放弃房产

很多人把“买房”与“移民”对立起来，其实二者可以并行，也可以分阶段完成。

• **买房**：本质是资产配置，解决居住、学位、租金收益、抵御通胀。
• **移民**：本质是身份配置，解决教育、税务、通行、养老、资产隔离。

二、先问自己五个关键问题

1. 家庭阶段：孩子多大？

孩子0-6岁：时间窗口充裕，先移民再择校，教育成本更低。
孩子12岁以上：国内学籍已成型，直接买房落户更省时。

2. 现金流：一次性可动用多少资金？

若可动用资金≤300万人民币，优先国内核心城市买房，杠杆高、流动性好。
若可动用资金≥500万人民币，移民门槛（如希腊25万欧、葡萄牙50万欧）可轻松覆盖，还能保留部分资金做全球配置。

3. 税务身份：未来五年主要收入来源在哪？

收入仍在国内：先买房，避免触发海外税务居民义务。
收入已全球化：移民可合法降低全球税负，例如葡萄牙NHR十年免税、马耳他退税制。

4. 居住意愿：每年能住多久？

每年可住≤30天：买房收租，移民拿“纸面身份”即可。
每年可住≥180天：移民后真实居住，享受当地福利，买房才有意义。

5. 退出机制：未来五年是否可能回流？

可能回流：国内买房，资产变现快。
基本不回：移民身份+海外房产，双重保险。

三、真实案例对比：北京学区房 vs 葡萄牙黄金签证

结论：若孩子已10岁，北京学区房更稳；若孩子3岁，葡萄牙方案教育+身份双重收益。

四、常见误区拆解

误区1：买房就能移民

真相：只有**希腊、葡萄牙、土耳其等少数国家**的购房移民项目有效，美国、加拿大、澳洲买房与绿卡无关。

误区2：移民后必须放弃中国国籍

真相：绝大多数项目先拿**永居或黄金签证**，不强制入籍；中国不承认双重国籍，但永居身份不影响中国护照。

误区3：海外房产一定比国内涨得快

真相：涨幅取决于**城市基本面**，里斯本核心区跑赢北京郊区，但非核心地段可能跑输。

五、分场景决策树

资金＜300万 → 国内强二线城市核心区买房
资金300-500万 → 国内一线近郊 or 希腊25万欧购房移民
资金500-800万 → 葡萄牙50万欧购房移民+国内保留一套出租
资金＞800万 → 葡萄牙+美国EB5双配置，身份对冲

六、实操步骤：如何三个月内做出选择

1. 第1周：梳理家庭资产负债表，算出可动用资金。
2. 第2-3周：预约移民律师+房产中介，分别拿到费用清单与房源报告。
3. 第4周：列出决策矩阵，给教育、税务、流动性、情感权重打分。
4. 第5-8周：实地考察，优先看学校、医院、超市而非样板间。
5. 第9-12周：签约前夜，再问自己：如果明天政策突变，是否仍愿意执行？

七、未来五年变量预警

• **国内政策**：房产税试点扩大，持有成本上升。
• **欧盟政策**：葡萄牙黄金签证2025年可能关停或涨价。
• **汇率波动**：人民币若持续贬值，海外资产更划算。
• **教育内卷**：国内中考分流加剧，国际学校学位紧张。

提前把最坏情况写进计划，决策才不会被情绪裹挟。