葡萄牙、希腊、西班牙、马耳他、塞浦路斯……当“买房就能拿身份”的广告铺天盖地时，准申请人最纠结的正是这两个问题：到底选哪个国家？预算要准备多少？下面用自问自答的方式，把核心信息拆给你看。

买房移民欧洲，门槛更低的是谁？

答案：希腊。

• 投资金额：25万欧元起，且不限区域、不限套数，可组合购买。
• 身份类型：一步到位拿永居，无需居住，五年换卡。
• 随行人员：三代同申，配偶、双方父母、21岁以下子女均可。

对比葡萄牙28万/35万欧的旧房项目，希腊少了“翻新”这一额外成本；对比西班牙50万欧，希腊直接砍半。因此，预算在200万人民币左右的家庭，之一站通常锁定希腊。

葡萄牙黄金签证还值得上车吗？

2023年10月新政后，葡萄牙买房移民已关停里斯本、波尔图等热门城市，仅剩内陆低密度区28万欧旧房翻新或35万欧新房。虽然门槛抬高，但优势依旧硬核：

1. 居住要求宽松：每两年住14天即可。
2. 五年后可申请护照，欧盟护照含金量全球前五。
3. 退出灵活：拿到永居或护照后即可出售房产，不影响身份。

如果目标直指欧盟护照，葡萄牙仍是首选，只是要接受“偏远地区”与“翻新”两大限制。

西班牙50万欧，贵在哪？

西班牙的50万欧是“裸价”，不含税费、律师费、公证费，实际落地约55-60万欧。贵有贵的道理：

• 房产增值潜力大：马德里、巴塞罗那租金回报率3.5%-5%。
• 身份含金量高：申根区自由通行，五年后可申请永居，十年可申请护照。
• 无移民监：只需每入境一次即可维持居留。

适合预算充足、看重资产保值且计划长期在欧洲布局的家庭。

马耳他：租房也能移民？

马耳他永居计划（MPRP）提供买房+捐款或租房+捐款两种路径：

亮点：四代移民，包括祖父母；英语国家，孩子教育衔接容易。缺点是需要50万欧资产证明，其中15万欧为流动资产。

塞浦路斯：30万欧拿永居，但非申根

塞浦路斯永居项目要求：

• 购买30万欧新房（首次销售）；
• 主申提供3万欧年收入证明；
• 每两年登陆一次。

虽然门槛低，但塞浦路斯不是申根国，去德法意需另行签证。适合以教育或度假为目的、不常往返欧洲大陆的家庭。

隐藏费用清单：别只算房价

买房移民的“总价”常被低估，以下费用务必提前计入：

1. 交易税费：希腊3.09%，葡萄牙6-8%，西班牙10-12%。
2. 律师费：房价的1%+VAT。
3. 公证、注册：约1%。
4. 中介服务费：1-2万欧不等。
5. 后续持有成本：物业费、IBI房产税、非居民所得税。

以希腊25万欧为例，落地总成本约27.5万欧；西班牙50万欧则逼近58-60万欧。

如何选到“不踩坑”的房源？

自问：开发商资质怎么看？
自答：优先选有完工证的现房，查土地注册处无抵押；若期房，确认银行出具保函。

自问：包租承诺靠谱吗？
自答：包租回报率超过5%需谨慎，要求把租金条款写进公证书，并核实周边真实租盘。

自问：未来好出手吗？
自答：看人口净流入、旅游热度、大学分布三点。希腊雅典市中心、葡萄牙波尔图大学城、西班牙瓦伦西亚科技区，流动性普遍优于偏远度假区。

时间线：从看房到拿卡要多久？

• 希腊：选房-付款-过户-递交申请，最快3-4个月。
• 葡萄牙：需预留翻新周期，6-8个月。
• 西班牙：流程简洁，4-6个月。
• 马耳他：背景调查严格，8-12个月。

建议提前半年启动，预留银行开户、文件公证认证等缓冲期。

2024年政策风向：窗口期还剩多久？

欧盟委员会多次呼吁2025年前关停“黄金签证”。希腊已宣布2024年8月31日后涨价至80万欧（热门区域）；葡萄牙虽保留低密度区，但审批趋严；西班牙左翼政党提案关停。一句话：低成本窗口正在关闭。

常见误区快问快答

Q：买房就能直接拿护照？
A：除塞浦路斯投资入籍计划（已关停）外，其余均为居留→永居→护照路径，时间5-10年不等。

Q：孩子超18岁还能随行吗？
A：希腊21岁、葡萄牙26岁未婚在读、西班牙无年龄限制但需经济依赖证明，提前规划。

Q：拿到身份后必须过去住？
A：希腊、西班牙、马耳他均无居住要求；葡萄牙需每两年14天，打一次卡即可。

把预算、周期、护照需求、子女年龄四要素写在纸上，对应上文表格，答案自然浮现。2024年，买房移民欧洲不再是“随便挑”，而是“抢时间”。