西班牙置业移民到底需要哪些硬性条件？

想要通过买房拿到西班牙居留，官方只给出一条核心门槛：在西班牙境内购买净值不低于50万欧元的无抵押房产。看似一句话，实则细节很多。

• 资金来源必须合法：银行流水、完税证明、公司分红记录都要能闭环。
• 房产类型不限：住宅、商铺、车库、土地均可，只要净值够50万即可，贷款部分不计入。
• 主申请人年龄：18岁以上，无犯罪记录，且过去五年没有在申根国家非法滞留。
• 附属申请人：配偶、未成年子女、经济依赖的父母可一并随行。

50万欧元到底买几套房才够？

官方要求的是净值总和，因此：

• 可以买一套50万的巴塞罗那市区公寓；
• 也可以组合购买，例如瓦伦西亚30万住宅+马拉加20万商铺；
• 如果看中一套60万房产，其中10万做银行贷款，实际出资50万仍符合要求。

西班牙买房移民流程分几步？

Step 1 选房与尽调（1–2周）

先锁定城市，再对比地段、租售比、未来升值。建议委托持牌律师做产权调查，确认无抵押、无欠税。

Step 2 开立税号与账户（1周）

本人或授权律师到税务局申请NIE税号，再到银行开非居民账户，把购房款换汇汇入。

Step 3 支付定金与签合同（1周）

支付10%定金后签私人买卖合同；若贷款，此时同步递交申请。

Step 4 过户与缴税（2–4周）

在公证处完成过户，缴纳10%左右的交易税（新房IVA、二手房ITP），拿到房契。

Step 5 申请黄金签证（1个月）

准备护照、房契、保险、无犯罪证明等，向西班牙驻中国使领馆或西班牙移民局递交。

Step 6 录指纹与领卡（1个月）

获批后入境录指纹，20天左右即可拿到有效期3年的居留卡。

拿到居留卡后需要住多久？

黄金签证的亮点正是无移民监：

• 首次3年卡，之后每5年续签一次；
• 续签时只需证明房产仍在名下，无需居住记录；
• 如果计划转永居，则五年内住满4年2个月；
• 若想申请入籍，需连续合法居住10年并通过语言考试。

西班牙买房移民的真实花费清单

常见疑问快问快答

Q：可以在西班牙工作吗？
A：黄金签证允许合法工作，也可远程为海外公司服务。

Q：房产可以出租吗？
A：可以，租金需报税，但不会影响居留身份。

Q：贷款部分算在50万里吗？
A：不算，只有自有资金部分计入50万门槛。

Q：父母超龄还能一起申请吗？
A：只要证明经济依赖主申请人，65岁以上或以下均可。

Q：先拿签证还是先买房？
A：实际操作中先买房，拿到房契后才能递交黄金签证。

避坑指南：选房时最容易忽视的三件事

1. 查看社区规划：西班牙部分老城区未来可能拆迁或限制短租，直接影响收益。
2. 确认物业费：高端社区年费可达数千欧，提前算入持有成本。
3. 警惕阴阳合同：个别卖家为避税做低房价，导致后续出售时资本利得税暴增。

未来续签与退出策略

如果三年后不再想要房产，可在居留卡到期前出售，但需提前规划：

• 出售后身份立即失效，需转成其他类型居留或离境；
• 若已住满4年2个月，可直接申请欧盟永居，房产即可自由处置；
• 也可在第五年出售旧房、再买新房，只要保持50万净值即可无缝续签。

西班牙置业移民的核心逻辑是“以房换身份”，但身份红利远不止一张居留卡：申根区自由通行、欧盟教育资源、地中海气候以及潜在的房产升值，都是长期价值。只要提前算清成本、选对城市、把控流程，就能用一套房撬动全家欧洲通行证。