一、财运小区房价走势到底如何？

过去三年，财运小区在链家、贝壳、安居客三大平台的挂牌均价呈现“缓涨—横盘—微跌”的节奏。2021年均价约2.35万/㎡，2022年冲高到2.48万/㎡，2023年回落至2.42万/㎡。

为什么出现回落？

答：核心原因是学区调整+供应放量。去年教育局把原本对口“市实验二小”的学位名额缩减30%，同时隔壁新盘“锦麟府”一次性推出800套房源，稀释了需求。

二、财运小区值得买吗？自住角度拆解

1. 交通配套

• 步行5分钟到地铁4号线“财富大道站”，早高峰发车间隔2分45秒。
• 小区北门就是BRT“财运站”，15分钟直达CBD核心区。

2. 商业氛围

楼下12万方龙湖天街已开业，永辉Bravo、优衣库、喜茶等主力店全部到位，周末人流可达日均4万。

3. 户型与得房率

主力户型89㎡三房一卫，得房率78%，高于同片区平均75%。

三、财运小区值得买吗？投资角度拆解

1. 租售比

89㎡三房月租4200元，按2.42万/㎡计算，毛租售比约1:575，跑赢银行理财。

2. 未来供应

2024—2026年，板块内还有3块宅地待拍，容积率全部≤2.2，潜在新增5000套，短期压制二手价格。

3. 政策变量

如果未来学区重新划片，把“市实验二小”学位名额恢复，房价有望跳涨8%—12%。

四、买房流程避坑指南

1. 查档

去政务服务中心打印不动产登记簿，确认无抵押、无查封。

2. 砍价

当前挂牌价普遍高于成交价5%—7%，建议先砍8%再慢慢磨。

3. 贷款

首套利率LPR+20BP，二套LPR+60BP，提前准备半年银行流水。

五、常见疑问快问快答

Q：财运小区物业怎么样？
A：龙湖自持物业，物业费2.98元/㎡·月，24小时管家响应，满意度连续三年超90%。

Q：车位紧张吗？
A：人车分流，车位配比1:1.2，目前二手车位成交价18万—22万/个。

Q：会不会有噪音？
A：南侧临高架，但已加装双层中空Low-E玻璃，实测关窗分贝≤45dB。

六、横向对比：财运小区VS周边竞品

七、给不同人群的购买建议

刚需首套

选89㎡三房，总价低、转手快，月供≈6800元，与租金差2600元，压力可控。

改善置换

考虑118㎡四房，双卫+横厅，一步到位，避免二次换房税费。

纯投资

建议观望，等2024年新地块拍出后再出手，可压价5%以上。