什么是购房移民？

购房移民，又称“黄金签证”或“投资居留”，是指通过在目标国家购买一定金额以上的房产，从而获得该国居留权甚至公民身份的一种移民方式。它因门槛相对低、审批速度快、可携带家属等优势，成为高净值人群的热门选择。 ---

购房移民申请条件有哪些？

### 1. 更低投资额 不同国家设定的购房门槛差异较大： - **葡萄牙**：28万欧元起（低密度区域）至50万欧元（核心城市） - **希腊**：25万欧元（全境统一） - **土耳其**：40万美元（需持有3年） - **西班牙**：50万欧元（可一套或多套累加） ### 2. 房产类型限制 - 部分国家要求**住宅性质**，商业或工业用地不符合资格； - 少数地区允许**酒店式公寓**或**旅游地产**，但需签署托管协议。 ### 3. 资金来源证明 - **银行流水**：近6个月需显示足额资金； - **完税证明**：部分国家要求解释大额转账； - **赠与或继承**：需额外公证并翻译成官方语言。 ### 4. 无犯罪记录 - 主申请人及18岁以上附属申请人需提供**近10年**的无犯罪公证； - 有效期通常为**3个月**，逾期需重新办理。 ---

购房移民流程分几步？

### 之一步：国家与项目筛选 自问：哪个国家更适合我的长期规划？ - 若追求**欧盟自由通行**：葡萄牙、希腊； - 若看重**美元资产保值**：土耳其； - 若想**快速入籍**：马耳他（购房+捐款模式）。 ### 第二步：入境考察或远程选房 - **实地考察**：可获开发商折扣，但需支付差旅成本； - **国内订房**：通过律师授权，支付定金后锁定房源（通常为房价的10%）。 ### 第三步：签订购房协议 - 律师审核**产权是否清晰**（无抵押、无纠纷）； - 支付尾款至**监管账户**，过户后资金才释放给卖方。 ### 第四步：准备移民材料 核心清单： - 护照整本扫描件 - 出生公证双认证 - 婚姻状况公证（如携带配偶） - 医疗保险（覆盖申根区3万欧元以上） ### 第五步：递交居留申请 - **葡萄牙**：需先开税号、办银行账户，全程约6-8个月； - **希腊**：可委托律师递交，最快**2个月**获批； - **土耳其**：过户后**1周内**可提交入籍申请。 ### 第六步：生物信息采集 - 主申请人及附属成员需**亲自到场**录指纹； - 部分国家允许在**驻华使领馆**完成（如西班牙）。 ---

常见疑问解答

### Q：购房后能否贷款？ A：多数国家要求**全款支付**，仅土耳其允许**50%以上首付**后贷款，但贷款部分不计入投资门槛。 ### Q：房产能否出租？ A：可以。葡萄牙年租金回报约**3%-5%**，但需缴纳**28%的租金税**；希腊为**15%-24%**阶梯税率。 ### Q：居留权如何续签？ - **葡萄牙**：每2年住满14天，5年后可转永居； - **希腊**：无居住要求，每5年换卡一次； - **西班牙**：需每年登陆一次，转永居需住满4年2个月。 ---

避坑指南

1. **慎选开发商** - 核查是否具备**官方销售许可证**； - 避免“包租回购”陷阱，此类承诺常无法兑现。 2. **产权调查** - 通过土地局查询**房产历史交易记录**； - 确认无**城市规划变更风险**（如道路扩建）。 3. **税务优化** - 葡萄牙可通过**非惯常居民（NHR）计划**享受10年免税； - 希腊对**首次购房**减免24%增值税（限2024年底前）。 ---

2024年政策变动提醒

- **葡萄牙**：核心城市购房移民通道将于**2024年10月关闭**，转向基金投资； - **希腊**：热门区域（雅典、塞萨洛尼基）门槛将涨至**50万欧元**； - **土耳其**：可能要求**房产评估报告**与交易价一致，打击虚高报价。 ---

真实案例参考

**案例**：上海某企业主通过希腊购房移民 - 投资金额：25万欧元（雅典北部公寓） - 办理周期：从选房到获批**仅72天** - 后续操作：将房产托管给当地公司，年租金收益**1.2万欧元**，覆盖持有成本。