希腊买房移民好不好？ **整体评价：适合预算有限、追求欧洲身份且愿意长期持有房产的人群，但并非“躺赢”项目，需权衡政策、市场与个人需求。** ---

一、政策红利：25万欧元门槛为何仍具吸引力？

- **欧盟更低投资额之一**：希腊黄金签证自2013年推出至今，主申请人仅需购买25万欧元房产即可一家三代拿永居，无语言、学历、资金来源解释要求。 - **畅行申根区**：持希腊永居可免签进入29个申根国家，每半年停留不超过90天，商旅、探亲、度假自由度极高。 - **无居住义务**：只需在身份获批后登陆一次录指纹，后续无移民监，适合“移民不移居”的家庭。 **注意**：2023年8月1日起，雅典北部、中部、南部及塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等热门区域已涨价至50万欧元，但仍有大量25万欧元区域可选，如比雷埃夫斯港、帕利尼、杰拉卡斯等。 ---

二、房产收益：租金回报与升值空间到底如何？

- **短租红利**：希腊旅游业复苏强劲，2023年接待国际游客超3200万人次。雅典市中心、南部滨海区短租年化收益可达**4%—6%**，旺季日租金150—300欧元。 - **长租稳健**：大学周边、使馆区长租年化**3%—4%**，租客以留学生、外派员工为主，空置率低。 - **升值潜力**： - 比港区域因中远海运投资、地铁延长线开通，2018—2023年房价涨幅**45%**； - 北部基菲夏等传统富人区，学区房保值性强，年涨幅**5%—7%**。 **风险提示**： - 希腊房产持有成本约**1%—1.5%/年**（房产税、物业费、保险等），若出租需缴纳24%增值税（可申请减免）。 - 部分开发商包租承诺“高回报”，需核实合同条款，避免“租金抵房款”陷阱。 ---

三、身份价值：希腊永居能享受哪些福利？

- **教育**： - 免费公立教育（希腊语授课）； - 国际学校选择多，如雅典国际学校、圣凯瑟琳学校，IB课程学费**8千—1.2万欧元/年**，仅为国内1/3。 - **医疗**： - 购买150—200欧元/年的商业保险可覆盖私立医院； - 公立医院免费，但需排队，建议搭配私立保险。 - **入籍条件**： - 持永居满7年，每年居住183天以上，通过希腊语B1考试，可入籍拿欧盟护照。 **关键点**：希腊永居≠工作许可，若需就业需额外申请工作签证；但可开设公司、持股分红。 ---

四、常见疑问：希腊买房移民的“坑”在哪里？

**Q1：房产过户流程复杂吗？** A：需律师尽职调查（查抵押、违建）、公证处签署合同、土地局注册，全程约**2—3个月**。建议选择持牌律师，避免“一房多卖”。 **Q2：身份能否继承？** A：主申请人永居可随房产一同继承给子女，但子女年满21岁后需将房产过户至其名下，否则身份失效。 **Q3：未来政策会收紧吗？** A：欧盟已多次施压黄金签证项目，希腊2024年可能再次涨价至80万欧元，或增加居住要求，**窗口期正在缩小**。 ---

五、对比其他欧洲项目：希腊性价比排第几？

| 国家 | 投资额 | 居住要求 | 房产变现 | 入籍难度 | 适合人群 | |------------|----------|----------|----------|----------|------------------------| | 希腊 | 25万欧 | 无 | 5年后可售 | 中 | 预算有限、不常住 | | 葡萄牙 | 28万欧起 | 7天/年 | 5年后可售 | 低 | 想快速入籍欧盟 | | 西班牙 | 50万欧 | 无 | 5年后可售 | 高 | 长期定居、经商 | | 马耳他 | 30万欧起 | 无 | 不可出售 | 中 | 四代移民、税务规划 | **结论**：若追求“低成本+无居住”，希腊仍是欧洲黄金签证的**之一梯队**；若计划5年内入籍，葡萄牙更优。 ---

六、实操建议：如何选到保值房产？

- **区域优先级**： 1. 比雷埃夫斯港（地铁1号线直达市中心，港口经济带动）； 2. 雅典北部（国际学校集中，适合陪读家庭）； 3. 南部滨海（如格利法达，度假资源丰富）。 - **房型选择**： - **60—90㎡两居**更好租，短租平台需求量大； - 避免老旧公寓（1980年前建筑），维修成本高。 - **开发商筛选**： - 查公司注册信息（希腊公司注册号可在GEMI系统查询）； - 要求提供**最终建筑许可**（Final Building Permit），防止烂尾。 ---

七、退出机制：未来如何变现？

- **转售时机**：持有满5年后可出售给非欧盟买家，对方同样可获得黄金签证，流动性优于葡萄牙（需转售给欧盟买家）。 - **税务优化**： - 房产持有超过5年，资本利得税降至**15%**； - 通过希腊公司持有房产，可抵扣部分维护费用。 - **风险提示**：希腊二手房市场信息不透明，建议委托本地中介挂牌，避免私下交易纠纷。 --- **最后提醒**：希腊买房移民并非“买完即躺赢”，需持续关注政策、管理房产、规划税务。若预算充足且希望一步到位拿欧盟护照，可对比马耳他、葡萄牙；若追求低成本欧洲跳板，希腊仍是2024年更具性价比的选择。