圣托里尼移民条件到底有哪些？

希腊黄金签证是通往圣托里尼最主流的通道，官方要求其实只有三条：
• **主申请人年满18周岁**
• **在希腊境内购买价值不低于25万欧元的房产**（2023年部分地区已涨至50万欧，但圣托里尼目前仍执行25万欧）
• **购买覆盖希腊的医疗保险**
看似门槛低，但实操里还会被追问：
——“资金来源怎么证明？”希腊移民局要求提供近6个月银行流水、完税证明或公司分红决议，**现金购房必须出具合法来源声明**。
——“可以一家三代一起拿身份吗？”可以，配偶、21岁以下子女以及双方父母都能作为附属申请人，**每增加一人需额外购买医疗保险**。
——“房产必须买在圣托里尼本岛吗？”不一定，整个南爱琴大区都算数，但**只有圣托里尼的房产才能兼顾度假与出租收益**。

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圣托里尼移民流程分几步？

把官方流程拆解成六个节点，每一步都踩准节奏，才能避免“卡壳”：
1. **选房与订金**：远程视频选房后支付1-2万欧订金，律师同步做房产尽调，**查抵押、查违建、查税务拖欠**。
2. **开立税号与银行账户**：本人登陆希腊一次，律师陪同到税务局申请AFM税号，**希腊本土银行开户需提前预约**。
3. **支付尾款与过户**：尾款走银行转账，公证处签署购房合同，**土地局登记约需10个工作日**。
4. **准备移民材料**：护照整本扫描、亲属关系双认证、无犯罪记录双认证、医疗保险单，**所有非希腊语文件须官方翻译**。
5. **递交黄金签证申请**：可授权律师代交，**首次获批蓝纸有效期一年**，期间可自由出入希腊。
6. **录指纹与领卡**：蓝纸到期前再次登陆录指纹，**制卡周期约2-3个月**，5年到期后只需保持房产即可续签。

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圣托里尼房产怎么选才能保值？

岛上房产分三大类型，收益逻辑完全不同：
• **悬崖洞穴屋**：Oia与Imerovigli最抢手，年出租回报4-6%，但**维护成本高，需预留2%房价作为年度维修基金**。
• **半山别墅**：Fira至Pyrgos一带，自住舒适度高，**长租给数字游民可拿到3-4%回报**。
• **镇内老宅**：Kamari或Perissa的翻新项目，入手价低，**做民宿牌照需额外申请EOT许可**。
避坑提示：
——“海景房一定升值？”错！**西南朝向的房产夏季暴晒严重，反而影响出租率**。
——“包租项目可信吗？”开发商承诺的5%包租通常只签3年，**合同里要看清是否绑定家具包溢价**。

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移民圣托里尼后的真实生活成本

一家三口在圣托里尼长居，月度支出大致如下：
• **住房**：若不自住，房产出租后反租同档次公寓约800-1200欧/月；
• **水电网**：夏季空调电费飙升至200欧/月，**冬季取暖用柴油每升1.3欧**；
• **教育**：国际学校集中在首府Fira，学费每年6000-9000欧，**校车另计150欧/月**；
• **医疗**：私立诊所挂号费80欧起，**购买本地商业医保可覆盖90%费用**。
隐性成本别忽视：
——“岛际交通怎么算？”冬季轮渡停航，飞雅典单程机票更低89欧，**一家四口回国的机票预算要按旺季400欧/人计算**。

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圣托里尼移民的隐藏福利

除了申根区自由通行，还有三个冷门优势：
• **税务优惠**：新移民前7年海外收入免税，**股息税仅5%**；
• **房产传承**：希腊无遗产税，**直系亲属过户房产只需3% *** 税**；
• **跳板美国**：持希腊永居满3年可申请E-2条约投资者签证，**曲线赴美开民宿或餐厅**。

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常见拒签点如何提前规避？

移民局近三年拒签案例里，90%栽在以下细节：
• **银行流水突然大额进账**：需提前6个月分批转入，**附赠资金来源说明信**；
• **保险覆盖期不足**：必须覆盖首次登陆到蓝纸生效全程，**建议一次性买足15个月**；
• **房产共有权纠纷**：尽调时要求律师出具**无共有权人放弃优先购买权声明**。

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续签与入籍的后续路径

黄金签证每5年续签一次，核心条件是**维持25万欧房产且保险不断**。若想进一步拿欧盟护照：
• **居住要求**：7年内住满6年2个月，**最后2年需连续居住**；
• **语言考试**：希腊语B1级，**可用房产纳税记录替代部分居住证明**；
• **入籍面试**：重点考察融入度，**提前参加当地教会或商会活动可加分**。

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DIY还是找中介？

自己跑流程能省1.5-2万欧服务费，但代价是：
——“房产尽调谁来做？”希腊律师按小时收费，**自行委托约需3000-5000欧**；
——“材料翻译认证？”国内公证处+外交部认证+希腊使馆认证，**单人 *** 约8000元人民币**。
找中介的隐藏价值在于：
• **议价空间**：本地合作开发商可让利3-5%；
• **包租资源**：已有民宿托管团队，**签约即收租**；
• **后续服务**：协助续签、报税、子女入学，**按年收费1000-2000欧**。

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2024年政策风向预警

希腊财政部已放出风声：
• **2024年9月起**，热门岛屿（含圣托里尼）或将**涨价至50万欧**；
• **2025年起**，可能要求**每年居住满30天才能续签**。
窗口期仅剩不到一年，**锁定25万欧旧政的唯一办法是在涨价前完成过户并递交申请**。