一、意大利购房移民到底需要什么条件？
很多人一上来就问：“是不是在意大利随便买套房就能拿身份？”答案是否定的。意大利官方名称叫“选择性居留签证”（Residenza Elettiva），核心逻辑是：你**必须证明自己无需在意大利工作也能体面生活**，而房产只是其中一环。
- 主申请人年满18周岁，无犯罪记录；
- 非工资收入**每年≥31,000欧元（配偶+20%、每位子女+5%）；
- 在意大利境内购买住宅或商铺**，无更低金额限制，但必须“适合家庭居住”；
- 首次获批1年居留卡**，之后每2年续签，住满5年可申请欧盟长期居留。
二、意大利买房移民多少钱？隐藏成本别忽视
网上常出现“30万欧元移民意大利”的说法，其实那只是房价门槛，**真实花费要再加25%左右**。下面把账单拆开给你看：
- 房产本身：热门城市米兰、罗马核心区公寓普遍35-50万欧；南部普利亚海景别墅25万欧也能拿下。
- 交易税费：
- 首套房：房价的2%注册税+50欧抵押税+50欧地籍税；
- 二套房：注册税升至9%；
- 中介费：买卖双方各3%（可谈）。
- 律师+公证+翻译**：约房价的1.5%-2%。
- 居留申请费**：签证费116欧+居留卡费76欧+制卡费30欧。
- 每年维持成本**：
- IMU房产税：首套自住免，出租或二套0.76%左右；
- TASI+垃圾税：每年300-800欧；
- 物业费：老旧公寓每年每平米3-6欧。
三、非工资收入怎么证明？官方认可清单
意大利领事馆最怕你“暗地打工”，所以**非工资收入必须合法、持续、可量化**。以下材料任选其一或组合：
- 国内房产租金：提供**租赁合同+完税证明**；
- 银行理财/股票分红：银行盖章的**近6个月流水+收益证明**；
- 公司股权分红：公司财报+完税单；
- 退休金：社保局盖章的**退休金额证明**。
注意：微信、支付宝截图不被接受，必须银行流水+公章。
四、购房流程分几步？时间线一目了然
从看房到拿到钥匙，**平均需要45-60天**，如果贷款则再加30天：
- 线上选房：用Immobiliare.it或Idealista筛区域、价格、房型；
- 视频看房：让中介或律师开视频，确认无结构缺陷；
- 签预购合同（Compromesso）：付10%定金，律师做产权调查；
- 银行开户：护照+税号（Codice Fiscale）即可，推荐Intesa Sanpaolo；
- 公证过户（Rogito）：在公证处签字，付清余款+税费；
- 水电过户：凭购房合同+护照到市政厅办理。
五、居留卡续签难点在哪？如何转永居
之一次拿到1年期居留后，**续签重点看两点**：
- 是否**每年在意大利住满6个月以上**；
- 非工资收入是否持续达标。
5年后可申请欧盟长期居留，条件：
- 意大利语A2证书（罗马三大或但丁学院考试）；
- 无犯罪记录；
- 连续5年医疗保险；
- 通过 *** 融合课程（40小时）。
六、常见问题快问快答
Q：买房可以贷款吗？
A：可以，但非欧盟居民首付至少40%，利率2.5%-4%，需收入证明。
Q：孩子能在意大利免费读书吗？
A：持有居留卡即可享受公立教育，从幼儿园到高中全免。
Q：拿到居留后能工作吗？
A：选择性居留不允许打工，但可以远程为海外公司服务。
七、避坑指南：中国买家最容易踩的3个雷
- 买到违建**：意大利很多海边别墅加建阳台或屋顶，**必须让律师查城市规划图（Planimetria）**；
- 忽略地震带**：中南部如拉奎拉、那不勒斯属高风险区，保险费用翻倍；
- 中介吃差价**：要求中介出具“价目透明表”（Prospetto di Sintesi），防止虚报房价。
八、2024年政策风向：窗口期还剩多久？
欧盟委员会正推动“黄金签证”改革，意大利虽未叫停，但**已出现三大信号**：
- 罗马、米兰警察局对非工资收入审核趋严，补件率高达35%；
- 2025年起可能引入更低购房金额（传闻30万欧）；
- 居留卡预约排队时间从30天拉长至90天。
一句话：**越早递交越安全**，别等政策落地再后悔。
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