一、EB-5项目真的稳赚不赔吗？

答案是否定的。美国投资移民（EB-5）并非无风险投资，**项目失败、资金无法返还、绿卡被拒**的案例年年都有。官方数据显示，过去五年里，约有12%的区域中心项目出现重大违约，投资人不仅损失利息，甚至本金也打了水漂。

二、美国投资移民风险有哪些？

1. 项目商业风险

• **就业创造不足**：EB-5的核心是“创造10个 *** 岗位”，若项目运营不善，岗位数不达标，I-829永久绿卡直接泡汤。
• **资金结构脆弱**：部分项目高杠杆借贷，一旦市场下行，开发商先偿还银行贷款，EB-5资金沦为次级债。
• **退出机制模糊**：合同里只写“五年后返还”，却没写明还款来源，结果项目方一拖再拖。

2. 法律与政策风险

• **区域中心关停**：2022年SEC一次性吊销了7家区域中心牌照，投资人被迫转项目或撤案。
• **签证排期倒退**：中国大陆出生申请人目前排期约8年，孩子超龄风险陡增。
• **资金来源追溯**：移民局对“资金路径”审查趋严，一笔20年前的房产出售都可能被要求补件。

3. 汇率与机会成本

80万美元投资款按当前汇率折合人民币约580万，若项目拖延10年，**通胀+汇率波动**可能让实际购买力缩水15%以上；同期这笔钱若做稳健理财，收益差距更大。

三、如何降低EB-5风险？

1. 选项目：把“安全垫”放在之一位

• **看抵押物**：优先选择有实物抵押（土地、酒店资产）或银行高级贷款的项目，EB-5资金占比不超过30%。
• **查就业报告**：要求第三方经济分析报告写明“就业盈余率≥30%”，而非刚好10个岗位。
• **读私募备忘录**：重点关注“还款顺位”“违约触发条件”“退出时间表”三处。

2. 选区域中心：历史数据不会撒谎

• **I-526与I-829通过率**：过去五年数据低于90%的直接淘汰。
• **还款记录**：问一句“有多少投资人已拿回本金”，若对方含糊其辞，立即走人。
• **诉讼记录**：在PACER系统输入区域中心名称，查看是否被SEC或投资人集体诉讼。

3. 资金来源：提前三年规划

• **房产出售**：保留买卖合同、契税发票、银行流水，缺一不可。
• **公司借款**：董事会决议、借款协议、入账凭证需中英文公证。
• **赠予**：赠予人需写声明书并证明其资金来源，避免“爷爷赠予孙子”被质疑真实性。

4. 分散风险：不把鸡蛋放在一个篮子

部分家庭采用“**EB-5+E-2**”双轨策略：主申做EB-5，配偶申请E-2签证先登陆美国，孩子免费读公立，既锁定绿卡排期，又提前享受福利。

四、常见疑问快问快答

Q：区域中心承诺“ *** 担保”可信吗？

A：EB-5法律明文禁止 *** 担保，凡出现“ *** 兜底”字样均属虚假宣传，直接拉黑。

Q：项目已开工是不是就安全？

A：开工≠完工。2018年内华达州某赌场项目开工两年后烂尾，投资人至今未获绿卡。关键看**完工保险**和**建筑资金是否到位**。

Q：孩子17岁还能做主申请人吗？

A：不建议。排期+审理时间可能让孩子超21岁，**以父母做主申+孩子作为副申**更稳妥。

五、实战案例：一个家庭的避险路径

深圳某企业主2021年选择德州奥斯汀学生公寓项目，决策逻辑如下：

1. 项目已获**高级建筑贷款**且EB-5仅占25%，抵押物为市值1.2亿美元的土地。
2. 区域中心过去8年I-829通过率100%，并公开了**三批还款记录**。
3. 提前两年将房产变现，资金路径清晰，补件一次通过。
4. 2023年项目完工，入住率92%，就业盈余率42%，全家I-829顺利获批。

六、最后提醒：三件事必须做

• **聘请独立EB-5律师**：拒绝项目方指定律师，避免利益冲突。
• **实地考察**：至少飞一次美国，亲眼看看工地和周边租赁市场。
• **设置止损点**：在合同中写明“若X年未开工可退款”，并保留诉讼权利。