买房移民哪个国家便宜？希腊、土耳其、葡萄牙是目前门槛更低、手续最快、总花费最少的三大热门。

一、为什么大家关心“便宜”而不是“奢华”

在移民圈子里，预算永远排在之一位。很多人并非追求顶级豪宅，而是用最小投入换取第二身份，实现自由通行、子女教育、资产避险等多重目的。于是，“便宜”就成了搜索量更高的关键词。

二、衡量“便宜”的四大维度

1. 更低投资额：房产本身要多少钱？
2. *** 杂费：律师、公证、印花税、申请费加起来多少？
3. 持有成本：每年要交多少税、物业费？
4. 退出成本：几年后卖出，税费高不高？

只有把这四项全部算清，才能回答“买房移民哪个国家便宜”。

三、希腊：25万欧元起的“欧洲绿卡”

1. 投资门槛

希腊黄金签证更低25万欧元，可买一套也可多套拼单，且不限区域。2023年9月起，雅典、塞萨洛尼基等核心区域将涨价至50万欧元，但比港、帕罗斯、克里特岛等仍维持原价。

2. 额外花费

• 房产交易税：约3.09%
• 律师+公证：约1.2%
• 申请费：主申2000欧元，附申150欧元/人

合计下来，27万欧元左右即可拿到一家三代永居。

3. 持有与退出

每年只需交0.1%-0.3%的房产税，物业费50-100欧/月。持有满7年后可出售，资本利得税15%，但可通过“唯一自住房”豁免。

四、土耳其：40万美元护照的“隐形折扣”

1. 投资门槛

官方要求40万美元购房，但实际操作中：

• 开发商折扣：常见8%-12%
• 评估报告可下调：实际支付35-37万美元即可达标

2. 额外花费

• 契税：房产评估价的4%（买卖双方各2%）
• 律师：约2500美元
• 护照申请费：主申574美元，附申48美元/人

总成本38万美元左右，3-6个月拿护照，免签110+国。

3. 持有与退出

持有期3年后可出售，交易环节仅2%-3%的过户费，无资本利得税（持有5年以上）。

五、葡萄牙：28万欧“低密度区”的隐藏通道

1. 投资门槛

大多数人知道葡萄牙是50万欧元，但很少有人留意：

• 28万欧元：低密度区+30年以上房龄+翻新项目
• 35万欧元：城市旧改项目

2023年10月后，里斯本、波尔图等大城市关闭购房移民，但内陆、亚速尔、马德拉仍可操作。

2. 额外花费

• IMT房产交易税：28万欧档约6.5%
• 印花税：0.8%
• 翻新费用：至少5万欧元
• 律师：约5000欧元

合计34-36万欧元，5年后可转永居或入籍，期间平均每年居住7天即可。

六、三国横向对比：谁才是真正的“便宜之王”

从总投入、身份含金量、退出灵活度综合看：

• 预算30万欧元以内：选希腊，一步到位永居。
• 想要护照：选土耳其，38万美元左右最快。
• 愿意多等5年换欧盟护照：选葡萄牙低密度区。

七、常见疑问Q&A

Q：希腊涨价后还便宜吗？

A：核心区域涨到50万欧元确实不便宜，但比港、克里特岛等依旧25万欧元，配套成熟、出租收益稳，仍是欧洲更低门槛。

Q：土耳其里拉贬值，买房会不会亏？

A：选择美元计价的新盘即可对冲汇率风险；且3年后可卖出，实际占用资金时间较短。

Q：葡萄牙28万欧元项目好找吗？

A：需要专业机构筛选，重点看翻新预算是否虚高、产权是否清晰。目前内陆城市Viseu、Guarda仍有真实房源。

八、如何进一步降低总成本

1. 团购砍价：3-5户一起买，开发商通常给出3%-5%折扣。
2. 选择尾盘：开发商清盘时价格可谈，希腊尾盘常见额外5%折扣。
3. 一次性付款：土耳其项目一次性付款可再减2%-3%。
4. 自雇报税：在希腊成立小公司，房产租金可抵税，每年节省上千欧元。

把以上技巧叠加，实际支出还能再省5%-8%。