葡萄牙黄金签证自2012年启动以来，凭借“低门槛、高回报、畅行申根”三大优势，成为全球高净值家庭配置欧洲身份的首选。2024年新政落地后，购房路径虽被限制，但仍有合规窗口。本文用问答形式拆解最新政策、费用明细与实操要点，帮助你在最短时间内做出决策。

新政核心变化：哪些地区还能买房拿身份？

2023年10月生效的“更多住房计划”将住宅类房产剔除出黄金签证选项，但保留了商业地产、旅游地产、翻新项目三大通道。

• 商业地产：里斯本、波尔图核心写字楼、零售店铺仍可申请，更低投资28万欧元起。
• 旅游地产：阿尔加维、马德拉群岛的酒店公寓、度假村份额，投资35万欧元起，附带包租收益。
• 翻新项目：房龄30年以上、位于低密度人口区的住宅，翻新后总价≥35万欧元即可。

自问：新政后是不是完全不能买住宅？
自答：不是。只要房产符合“商业用途”或“翻新”定义，依旧合规。例如里斯本老城区的整栋公寓改造成学生公寓，即可同时满足投资与身份需求。

葡萄牙买房移民多少钱？一张清单算明白

除了房款本身，还有七项刚性支出常被忽略：

1. 房款：28万–50万欧元区间，取决于物业类型与地段。
2. IMT房产交易税：6%–8%，商业地产通常取上限。
3. 印花税：0.8%，按成交总价计。
4. 律师费：1%–1.5%，含尽职调查、合同审核。
5. 公证+注册：约1,200欧元。
6. 黄金签证申请费：主申5,325欧元，附属成员2,663欧元/人。
7. 居留卡制卡费：5,325欧元/人（首次+续签合计）。

案例：35万欧元旅游地产
总成本≈35万×(1+0.08+0.008+0.015)+0.12+0.5325×3=约40.2万欧元。

申请流程拆解：从选房到拿卡只需6步

步骤一：远程选房
通过律师视频尽调，锁定符合新政的物业，支付定金1万欧元。

步骤二：开设葡萄牙税号与账户
无需登陆，授权律师即可办理，3个工作日完成。

步骤三：签署POA并完成房款
房款+税费汇入监管账户，律师同步申请产权过户。

步骤四：递交黄金签证
线上提交，上传无犯罪、资金来源、保险等材料，平均审理45天。

步骤五：登陆录指纹
首次登陆停留7天，完成生物识别。

步骤六：获批并制卡
获批后缴纳制卡费，卡片邮寄至律师楼，周期约20天。

续签与转永居：5年住7天的秘密

黄金签证采用“1+2+2”模式：

• 之一年住满7天
• 后续每两年住满14天
• 第5年即可申请永居或入籍，葡语A2水平即可

自问：7天真的够吗？
自答：官方只计算在葡萄牙境内过夜，入境当天与离境当天各算1天，因此周五晚抵达、周日离开即可满足。

税务优化：如何合法降低持有成本？

1. NHR非惯常居民制度：前10年境外收入免税，养老金税率仅10%。
2. 公司持有物业：租金收入可抵扣折旧、贷款利息，企业所得税21%起。
3. 家庭团聚分摊：配偶及未成年子女作为附属申请人，共享一套房产，避免重复投资。

常见拒签雷区：90%失败案例源于这三点

资金来源解释不清：需提供近6个月银行流水、工资单、完税证明，大额赠与须公证。
房产用途不符：住宅改商业必须拿到市政用途变更批文，否则直接拒签。
保险覆盖不足：申根保险需包含3万欧元医疗及遣返责任，有效期需覆盖首次居留期。

2024年窗口期：为什么建议Q3前启动？

欧盟层面正推动2025年关停所有黄金签证，葡萄牙议会已提交二次修订草案。目前律师楼接案量激增，SEF预约排期已排到9月。早递交=早锁定旧政，即使未来政策突变，已递交案件不受影响。