希腊移民到底需要什么条件？

希腊购房移民的官方门槛只有一句话：购买25万欧元及以上房产即可全家拿永居。但细节远比这句话复杂。以下自问自答帮你拆解。

Q：主申请人年龄有限制吗？
A：没有硬性上限，只要年满18周岁即可。但银行在开户时会评估资金来源，年龄过大可能需要额外健康保险。

Q：房产必须全款吗？
A：可以贷款，但贷款部分不计入25万欧元投资额。实际操作中，九成申请人选择全款，因为希腊银行对非欧盟客户放款极慢。

Q：配偶、父母、子女都能一起拿身份吗？
A：
• 配偶：可以，只需提供结婚公证双认证；
• 21岁以下子女：可以，超过21岁需单独申请；
• 主申请人及配偶双方父母：可以，无需经济依附证明。

希腊移民流程分几步？

从看房到拿到粉卡（永久居留卡），平均需要6-8个月。我把流程拆成七步，每一步都标出常见坑点。

Step1 选房：线上还是线下？

疫情后，80%的申请人先通过视频看房锁定3-5套，再赴希腊2-3天集中复看。注意：
• 包租公寓要查开发商过往三年租金流水，防止虚高；
• 二手房需律师楼出具房产法律尽调报告，确认无抵押。

Step2 开立税号与账户

抵达希腊之一天，律师会带你去税务局申请AFM税号，随后到银行开户。需要文件：
• 护照原件+复印件；
• 国内住址证明英文版；
• 购房合同草签版。

Step3 支付定金并签署POA

定金通常为房价的10%，打入律师监管账户。同时签署购房POA（Power of Attorney），授权律师完成后续过户。重点：POA有效期只有一年，过期需重新公证认证。

Step4 房产过户与地契注册

律师会完成以下动作：
• 在土地局查册，确认房产无纠纷；
• 支付剩余房款及3%交易税；
• 约1-2个月后拿到最终地契。

Step5 递交移民申请

拿到地契后即可预约移民局。2024年起，雅典南部移民局排期已排到3个月后，建议让律师抢号。递交材料清单：
• 护照+整本扫描件；
• 希腊私立医疗保险单；
• 房产地契+公证翻译；
• 双认证亲属关系证明。

Step6 录指纹

递交当天或次日录指纹，儿童需到场但不录指纹。注意：指甲过长会被要求剪掉，否则机器无法识别。

Step7 领取粉卡

正常审理周期为2-4个月。粉卡有效期5年，到期只需继续持有房产即可续签，无居住要求。

希腊移民隐藏成本有哪些？

除了25万欧元房款，还要预留以下费用：

• 交易税费：房价的3%+24%增值税（新房）或3% *** 税（二手房）
• 律师费：房款的1.24%加24%增值税
• 公证费：约房款的1%
• 移民申请费：主申请人2000欧，附属申请人150欧/人
• 医疗保险：一家三口约300欧/年

合计下来，总预算需再上浮10%-12%。

希腊移民后如何维持身份？

官方要求只有一条：持续持有25万欧元房产。但实操中有三点容易被忽视：

Q：可以卖掉房子换一套吗？
A：可以，只要新房总价仍≥25万欧元，且交易间隔不超过6个月。

Q：每年必须登陆希腊吗？
A：不需要。但连续五年不入境，移民局可能抽查是否仍持有房产，建议每两年登陆一次。

Q：身份可以转欧盟永居吗？
A：可以，但需满足五年内住满4年2个月且通过希腊语A2考试。

希腊移民适合哪些人？

根据我们近三年200组客户数据，以下三类人群成功率更高：

1. 教育跳板型：孩子小学四年级前办理，可用华侨生身份低分回国读985；
2. 备用身份型：已有美加澳大国绿卡，需一个申根区通行便利的备份；
3. 欧元资产型：担心汇率波动，将部分人民币资产换成核心地段房产收租。

反之，以下两类人慎办：
• 计划五年内出售房产回笼资金的投资者；
• 无法接受希腊办事效率的急性子。

2024年希腊移民最新政策动向

希腊财政部已提交草案，拟将热门区域（雅典北部、南部、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托里尼）的购房门槛从25万欧提高到50万欧。虽然尚未落地，但窗口期可能只剩6-12个月。建议锁定房源后尽快过户，以现行政策递交。