买房投资移民到底值不值？先算清三笔账

很多人一听“买房送身份”就心动，但**真实成本远不止房价**。除了房款，还要预留：

• **律师费**：普遍占房款的1%—2%，葡萄牙、希腊等国强制聘请当地律师。
• **交易税**：希腊一次性3%—24%，土耳其一次性4%，葡萄牙IMT阶梯税率更高7.5%。
• **持有成本**：希腊年房产税0.1%—1%，葡萄牙0.3%—0.8%，**空置也照收**。

买房投资移民哪个国家好？五大热门国横向对比

需要多少钱？把隐藏费用一次说透

葡萄牙：28万欧≠28万欧

以里斯本郊区翻新公寓为例：

1. 房款：28万欧
2. 翻新保证金：5万欧（ *** 指定监理）
3. 税费：约2.5万欧（IMT+印花税+公证）
4. 律师费：5600欧
5. 总计：**约36万欧**

希腊：25万欧的“低价陷阱”

看似门槛更低，但**身份与房产终身绑定**，想卖掉就得放弃永居。若加上：

• 交易税：约7500欧
• 律师费：3000欧
• 土地注册费：1500欧
• 每年持有税：250—2500欧

十年下来，**额外支出至少3万欧**。

自问自答：买房移民常见误区

Q：买房就能直接拿护照吗？

A：只有**土耳其、马耳他、塞浦路斯投资入籍项目**可以一步到位拿护照，其余国家只是居留权。

Q：拿到身份后能在当地工作吗？

A：葡萄牙、西班牙黄金居留**允许工作**；希腊永居**不允许受雇**，只能开公司或收租。

Q：孩子超龄怎么办？

A：希腊、葡萄牙**18—21岁子女可续签**，21—24岁需证明在读；土耳其公民身份**无年龄限制**。

选房三步法：地段、用途、退出

1. 地段：优先首都或核心旅游区

葡萄牙里斯本大学区、希腊雅典卫城周边、西班牙巴塞罗那扩展区，**出租回报率4%—6%**，转手周期短。

2. 用途：自住还是纯投资？

• 自住：选学区房，葡萄牙卡斯卡伊斯、西班牙马贝拉国际学校密集。
• 投资：选酒店式公寓，希腊圣托里尼、土耳其伊斯坦布尔 Beyoğlu 区，**包租3—5年**。

3. 退出：能否原价卖出？

土耳其里拉贬值，**美元计价房产抗跌**；葡萄牙5年后可售，但需预留资本利得税28%。

2024年政策风向：窗口期正在缩短

欧盟委员会多次施压，**希腊已宣布2025年核心区域涨价至50万欧**，葡萄牙2023年关停里斯本、波尔图住宅类黄金签证。土耳其2022年将门槛从25万美元提至40万美元，**下一次调价或在2025年**。 一句话：能早别晚。

实操清单：从看房到拿卡时间轴

1. 远程选房：2周（视频看房、查产权）
2. 支付定金：1万欧，锁定房源
3. 律师尽调：2周（查抵押、违建）
4. 支付全款：1—2周
5. 过户+申请居留：葡萄牙平均90天，希腊平均60天
6. 打指纹：入境一次，1—3天完成
7. 获批：葡萄牙平均6个月，希腊平均2个月

最后提醒：别把鸡蛋放在一个篮子

如果预算充足，**“葡萄牙+希腊”组合**是稳健打法：葡萄牙身份可跳板欧盟，希腊房产做现金流。若追求护照，**土耳其+加勒比小国**双国籍方案，**免签国互补**，出行更灵活。