什么是“内存外贷移民”？

“内存外贷”原本是金融圈术语，指资金留在境内银行体系（内存），而贷款合同却签在境外主体（外贷）。把它嫁接到移民场景，就变成了：用境内资产做抵押，从境外金融机构获得低息贷款，再用这笔境外资金完成投资移民。简言之，你的钱没出境，却先拿到了“境外购买力”。

为什么有人选择内存外贷移民？

• 汇率对冲：提前锁定汇率，避免换汇时人民币贬值带来的额外成本。
• 资金灵活：境内资产仍可收租、升值，境外贷款利息往往低于投资移民项目的回报率。
• 合规窗口：利用银行跨境授信通道，比个人购汇分拆更安全。

内存外贷移民的四大核心条件

1. 境内抵押物门槛

银行通常要求：
一线城市住宅净值≥500万人民币，或核心地段商铺评估价≥800万人民币。抵押率一般不超60%，且房龄≤25年。

2. 境外贷款主体资格

常见三种模式：
• BVI公司持股：先设立离岸公司，由该公司作为借款人；
• 目标国身份预批：如葡萄牙黄金签预获批函，可提升银行授信意愿；
• 家族办公室背书：资产规模超3000万人民币时，部分私人银行可豁免收入证明。

3. 资金用途证明

银行会要求：
移民律师出具的监管账户协议+项目方收款账户信息。贷款资金直接汇入监管账户，避免“挪用”嫌疑。

4. 还款来源闭环

需证明：
• 境内租金/股息可覆盖利息；
• 或境外投资收益≥贷款利率+2%。
若无法闭环，需追加保证金或购买贷款保险。

如何操作？分七步走

1. 资产评估：委托具备跨境评估牌照的机构，出具中英文报告。
2. 离岸架构：注册BVI公司，同时开设香港或新加坡账户。
3. 银行预审批：提交抵押物资料，拿到授信意向书（LOI）。
4. 移民项目锁定：支付定金，获取律师签字的资金路径确认函。
5. 正式签约：境内银行、境外银行、借款人三方签订《跨境担保贷款协议》。
6. 抵押登记：在不动产中心办理抵押，出具他项权证。
7. 放款与交割：境外银行T+2放款至监管账户，移民律师完成打款并递交移民申请。

最容易踩的五个坑

坑1：忽略提前还款违约金
部分境外银行前三年提前还款需支付2%-4%违约金，需在签约前谈妥豁免条款。

坑2：抵押物被重复查封
操作期间若出现民间借贷纠纷，房产可能被查封。解决方案：同步在公证处做强制执行公证，提高解押效率。

坑3：汇率波动导致爆仓
若抵押物为人民币资产，而贷款为美元，需预留15%汇率波动保证金。

坑4：移民政策突变
例如葡萄牙2023年关停部分区域购房移民，需选择基金或股权项目替代。

坑5：CRS信息交换
离岸公司账户信息可能被交换回中国，需提前规划税务居民身份转换。

常见疑问快答

Q：境内已有按揭贷款，还能做内存外贷吗？

A：可以，但需原按揭银行出具第二顺位抵押权同意函，且剩余按揭余额≤房产净值30%。

Q：贷款利率大概多少？

A：2024年主流报价：
• 香港银行：SOFR+2.8%（约5.5%年化）；
• 新加坡银行：SORA+3.2%（约5.9%年化）；
若抵押物在北上深核心地段，可再降30-50个基点。

Q：整个周期多久？

A：从评估到放款：45-60个工作日；若涉及补税或解除查封，可能延长至90天。

替代方案对比

2024年最新政策动向

• 外汇局窗口指导：要求银行对内存外贷业务逐笔报告，重点审查“还款来源真实性”；
• 香港金管局：2024年4月起，非香港居民以境内房产抵押的贷款，LTV上限从60%降至50%；
• 新加坡MAS：对家族办公室资金来源审查趋严，需提交近3年审计报告。

给操作者的三点建议

1. 先移民后贷款：若已拿到目标国预批函，银行授信成功率提升40%以上；
2. 双律师把关：境内律师负责抵押条款，境外律师负责移民合规，避免“各说各话”；
3. 预留6个月利息现金：防止因境内租金延迟到账导致技术性违约。