希腊移民条件有哪些？目前最主流的方式是“黄金签证”购房移民：购买价值≥25万欧元的房产即可一家三代拿永居，无语言、学历、资金来源要求。

一、希腊移民的四大主流途径

• 黄金签证购房移民：25万欧元起，审批快，可出租可自住。
• 经济独立人士居留：证明每月有2000欧元以上稳定被动收入，适合退休人群。
• 创业/投资移民：成立公司或投资40万欧元以上当地企业，需商业计划书。
• 数字游民签证：远程工作者可获1年期居留，后续可转永居。

二、黄金签证购房移民全流程拆解

1. 选房阶段：区域与房型怎么挑？

雅典市中心、南郊格利法达、北郊基菲夏是华人最集中的三大板块。
市中心：租金回报4%–5%，适合纯投资；
南郊：海景公寓溢价高，适合自住+度假；
北郊：国际学校扎堆，陪读家庭首选。

2. 资金准备：除了房款还要留多少？

除25万欧元房款外，预留约10%–12%的杂费：
- 交易税：3.09%
- 律师费：1.2%
- 公证+注册：约1.5%
- 中介服务费：2%

3. 办理周期：从看房到拿卡多久？

平均周期：6–8个月
- 选房+支付定金：1–2周
- 律师尽调+签署POA：1周
- 过户：4–6周
- 递交移民申请：2–4周获批

三、希腊移民常见疑问Q&A

Q：房产可以多人共有吗？

A：可以，只要每人份额≥25万欧元即可。例如夫妻各持50%，或四人合买一套100万欧元别墅。

Q：拿到永居后能工作吗？

A：不能受雇，但可开公司、收房租、炒股。若想就业，需额外申请工作许可。

Q：子女年龄限制是多少？

A：21岁以下未婚子女可随行；21–24岁需每年续签；24岁以上可转独立居留或入籍。

四、希腊入籍的隐藏路径

持永居满7年且住满183天/年，通过希腊语B1考试即可申请护照。
捷径：就读希腊高中或大学，毕业即可缩短至3年。

五、避坑指南：中介不会告诉你的细节

1. 包租陷阱：承诺5%–7%回报的项目，往往把溢价藏在房价里，务必对比周边二手价。
2. 产权调查：要求律师出具“无抵押、无违建”证明，避免过户后补缴罚款。
3. 税务居民判定：每年居住超过183天即成为希腊税务居民，全球收入需申报，合理规划可合法节税。

六、真实案例：上海家庭的三代移民时间线

2022年10月：锁定雅典南郊一套28万欧元海景公寓
2023年1月：完成过户，递交移民申请
2023年3月：全家获批，父母+两个孩子+祖父母共6人拿卡
2023年9月：孩子入读ACS国际学校，学费比国内省30%
2024年：房产升值至32万欧元，年租金净收益1.2万欧元

七、2024新政前瞻：涨价与区域限制

欧盟施压下，希腊计划：
- 热门区域（雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼等）门槛将涨至50万欧元
- 2025年起可能增加居住要求（每年需登陆一次）
建议：锁定25万欧元旧政，需在2024年12月31日前完成过户。