拿到护照或永居之前，先要把房子买对。面对上百个移民项目，怎样把“海外移民房产”这六个字拆解成可执行的步骤？下面用问答形式，把关键节点拆给你看。

一、先问自己：移民目的到底是“身份”还是“资产”？

如果身份优先，希腊25万欧购房、葡萄牙28万欧低密度区翻新项目、土耳其40万美元购房护照，都是“买房送身份”的典型案例。
如果资产优先，就要看租售比、汇率、持有成本，身份只是顺带。比如迪拜100万迪拉姆公寓，租金年化6%—8%，但没有移民功能。
自问自答：能不能接受“先拿身份再谈收益”？能，就锁定欧洲；不能，就把目光投向东南亚或北美。

二、国家筛选：三条硬杠杆一次过筛

• 杠杆一：更低投资额——希腊25万欧、葡萄牙28万欧、土耳其40万美元、美国EB-5 80万美元起。
• 杠杆二：居住要求——希腊无居住、葡萄牙年均7天、加拿大部分省提名需登陆创业。
• 杠杆三：退出机制——希腊5年后可售、土耳其3年后可售、葡萄牙需5+1年转永居后再售。

把三条杠杆写在纸上，直接划掉不符合预算或无法登陆的国家，剩下的名单通常不超过5个。

三、城市与地段：移民房产≠度假房产

自问自答：买房是为了“身份续签”还是“孩子读书”还是“养老”？
身份续签：选首都或核心城市，方便录指纹、开银行账户。希腊选雅典、葡萄牙选里斯本。
孩子读书：看国际学校分布，葡萄牙卡斯凯什、希腊北部基菲夏、西班牙巴塞罗那近郊。
养老度假：气候与医疗并重，西班牙阿利坎特、马耳他斯利马、塞浦路斯帕福斯。
避坑提示：远离“包租回购”承诺，法律明文禁止的国家越来越多。

四、项目尽调：七份文件缺一不可

1. 土地注册处产权报告
2. 建筑许可证原件
3. 能源性能证书
4. 无抵押证明
5. 开发商完工保险
6. 预售合同（含违约条款）
7. 律师楼托管账户协议

其中无抵押证明和律师托管是红线，缺一项直接放弃。

五、资金路径：外汇管制下的合规出境

国内每人每年5万美元额度，如何凑齐25万欧？
方案A：多人购汇——直系亲属额度叠加，需证明关系。
方案B：境外收入——已有离岸账户或香港保单贷款。
方案C：跨境人民币——部分开发商接受人民币直付，但汇率差需提前锁定。
自问自答：哪种方式最快？多人购汇+律师托管，两周内可完成首付。

六、税务与持有成本：每年到底要交多少钱？

隐藏成本：希腊空置税、葡萄牙印花税、土耳其地震险，签约前让律师列清单。

七、退出与传承：五年后如何把房子变回现金

自问自答：房子卖给谁？
本地刚需：雅典地铁沿线、里斯本世博区，二手流通最快。
下一任移民买家：项目必须仍在 *** 名单内，否则无法过户身份。
遗产税：葡萄牙直系亲属0%、希腊1%—10%、土耳其1%。
实操技巧：签合同时就加“可转售给第三方”条款，防止开发商锁盘。

八、时间线：从看房到拿到居留卡到底多久？

希腊：选房—10天、律师尽调—7天、过户—30天、录指纹—60天、制卡—90天，总计6个月。
葡萄牙：选房—15天、翻新评估—45天、过户—60天、预审批—90天、制卡—120天，总计10—12个月。
土耳其：选房—3天、评估报告—3天、过户—7天、护照申请—30天，总计45天。
加速秘诀：提前开好税号、银行账号，把文件一次性做公证双认证。

九、常见陷阱排行榜

1. “零首付”项目——实际是建筑贷款，开发商资金链断裂即烂尾。
2. “保证回购”——多数国家已立法禁止，合同无效。
3. “共享产权”——无法单独出售，退出困难。
4. “高杠杆贷款”——非居民贷款成数低，利率高，汇率波动风险大。

遇到以上四种话术，直接拉黑。

十、一句话攻略

把移民房产拆成“身份+资产”两个账户，先算身份成本，再算资产回报，最后看退出通道，顺序不能反。