南欧移民到底需要满足哪些硬性条件？

很多人把“南欧”简化为“阳光＋海滩”，却忽略了各国移民法案的细节差异。其实，葡萄牙、西班牙、希腊、马耳他、意大利五国在门槛、资金来源、居住要求上各有侧重。

• 葡萄牙黄金签证：更低投资28万欧元（低密度区域翻新房产），或购买50万欧元基金；主申请人无学历、语言、商业背景要求，仅需每两年住满14天。
• 西班牙黄金签证：购房50万欧元起，可携带配偶、未成年子女及经济依附父母；首次获批3年居留卡，续签模式为“5+5”。
• 希腊黄金签证：25万欧元购房即可拿永居，无需居住，但房产与身份绑定，出售即失效。
• 马耳他永久居留计划（MPRP）： *** 捐款+房产持有五年，综合成本约11万欧元起；需证明50万欧元以上资产，其中15万为流动资产。
• 意大利投资者签证：更低25万欧元投资创新型初创企业，或50万欧元投资意大利有限公司；无移民监，每年入境一次即可。

南欧移民费用到底包含哪些隐藏支出？

官方投资金额只是“冰山一角”。若把所有环节拆开，你会发现律师费、公证费、税费、保险、银行手续费层层叠加。

购房类项目常见附加费用

1. IMT/ *** 税：葡萄牙为房价的6%～8%，希腊一次性3.09%，西班牙马德里大区约10%。
2. 律师费：普遍为房价的1%～1.5%，部分律所按阶梯收费。
3. 公证与注册：葡萄牙约1,000欧元，西班牙公证费按房价比例浮动。
4. 年度持有成本：葡萄牙IMI地税0.3%～0.8%，希腊ENFIA税0.1%～1.15%。

基金或捐款类项目常见附加费用

• 基金认购费：葡萄牙基金通常收取1.5%～2%前端费用。
• *** 捐款：马耳他主申请人需捐68,000欧元，配偶及子女每人另加7,500～25,000欧元。
• 尽职调查费：马耳他主申请人7,500欧元，每增加一名成年附申加5,000欧元。
• 医疗保险：覆盖欧盟的私人保险，单人年费约600～1,200欧元。

葡萄牙、西班牙、希腊三国费用对比实例

假设一家三口（夫妻+1名未成年子女）选择购房路径，预算同为50万欧元，看看最终落地差异。

结论：希腊看似门槛更低，但若考虑后期出售房产时的资本利得税，葡萄牙的28万欧元低密度翻新项目反而性价比更高。

资金来源审查到底严到什么程度？

南欧各国银行普遍执行欧盟第五版反洗钱指令（AMLD5），对大额资金溯源要求严格。

常见审查清单

• 近六个月银行流水：需体现稳定收入，避免大额现金存入。
• 完税证明：中国个人所得税APP下载的“纳税记录”即可，但需翻译公证。
• 卖房合同或股票对账单：若资金来自资产变现，需提供完整交易链条。
• 公司分红决议：若资金来自企业利润，需出具股东会决议及审计报告。

自问：如果流水里突然出现一笔200万人民币的转账怎么办？
自答：提前三个月分批转入直系亲属账户，再附赠亲属关系公证，银行通常接受。

拿到居留卡后，如何规划税务身份？

南欧各国对“税务居民”的认定标准不同，一不小心就可能全球征税。

183天规则与核心利益中心

• 葡萄牙：每年住满183天即成为税务居民，但可申请“非惯常居民（NHR）”十年免税优惠。
• 西班牙：同样183天规则，且若配偶及未成年子女在西班牙居住，也会被推定为税务居民。
• 希腊：住满183天或“生活中心”在希腊即视为税务居民，但新移民前七年可按“统一税”每年缴纳10万欧元固定税额。

提示：若主要收入仍在中国，建议每年居住不超过183天，并保留国内房产、社保、子女学籍等“生活中心”证据。

南欧移民常见拒签原因与补救方案

根据各国移民局公开数据，拒签率更高的是文件不完整，其次是资金来源存疑。

1. 无犯罪记录过期：中国无犯罪证明有效期仅三个月，建议在递交前两周内开具。
2. 保险覆盖不足：希腊要求保险必须覆盖整个申根区，保额不低于3万欧元。
3. 房产产权瑕疵：西班牙部分二手房存在抵押或违建，需律师提前做土地注册查询。
4. 体检异常：肺结核阳性会被直接拒签，建议提前在国内三甲医院做胸片。

未来政策走向：涨价与关停倒计时？

2023年10月，葡萄牙总理已宣布即将关停里斯本、波尔图等核心区域的购房移民；希腊也在讨论2025年把门槛提高到50万欧元。西班牙政党更迭频繁，黄金签证能否延续仍是未知数。

自问：现在上车还来得及吗？
自答：若锁定葡萄牙28万欧元低密度项目，从签约到递交最快45天，仍可赶在变政前递交；希腊25万欧元项目目前法案已生效，但窗口期预计只剩12～18个月。