什么是净移民？

净移民（Net Migration）= 迁入人口 − 迁出人口。 **只要迁入大于迁出，净移民就是正数，反之则为负数**。 与“总人口增长”不同，净移民只计算人口流动，不考虑出生与死亡。

---

净移民数据从哪来？

• 人口普查：每十年一次，覆盖面广但更新慢。
• 年度小普查（抽样）：每年滚动调查，滞后约一年。
• 出入境行政记录：边检、签证、居留许可，实时性更好。

**国家统计局会把三种来源交叉验证，最终公布“净移民估计值”**。

---

净移民对房价的直接影响

需求端：新增住房需求

**每增加一名净移民，平均带来0.35—0.55套新增住房需求**。 原因： - 单身净移民倾向合租，需求系数0.3； - 家庭型净移民直接购置或整租，需求系数0.8—1.2。

供给端：短期刚性

新建住宅从拿地到交付平均2—3年，**净移民激增的之一年，供给几乎零弹性**。

---

净移民对房价的间接影响

就业与收入

高技能净移民拉高当地平均工资 → **购房支付能力提升**； 低技能净移民集中在服务业 → **租金上涨快于房价**。

信贷与政策

净移民持续为正，地方 *** 倾向**放宽落户、降低首付比例**，进一步放大房价弹性。

---

案例：多伦多 vs 底特律

| 城市 | 年均净移民 | 五年房价涨幅 | 关键差异 | |---|---|---|---| | 多伦多 | +12万 | +47% | 高技能占比65%，供给审批慢 | | 底特律 | −2.8万 | −9% | 产业空心化，人口持续流出 | **净移民方向决定房价方向，技能结构决定涨幅大小**。

---

如何查询本地净移民数据？

1. 打开国家统计局官网 → 人口统计 → 年度“人口变动调查”。 2. 检索关键词“常住人口机械变动”或“净迁移率”。 3. 若城市未公布，可用“小学生在校人数”做 *** ： **小学生增速≈净移民增速×0.7**。

---

常见疑问解答

净移民高就一定涨房价吗？

不一定。**若同期库存去化周期>18个月，高净移民会被高库存对冲**，房价横盘甚至阴跌。

租房市场与购房市场谁先反应？

**租房市场先反应**。净移民抵达后3—6个月，租金率先上涨；购房决策周期更长，通常滞后9—15个月。

如何预判净移民拐点？

观察三大领先指标： - 本地高校应届毕业生留城率； - *** 平台跨省职位投递比； - 高铁/航班客运量同比。 **三项指标同时掉头向下，净移民拐点大概率出现**。

---

投资者行动清单

1. 每季度跟踪目标城市净移民数据，建立Excel滚动表。 2. 把净移民增速与住宅用地成交面积做散点图，**寻找供需剪刀差更大的板块**。 3. 若净移民由负转正且库存<12个月，**优先布局地铁口小户型**； 4. 若净移民由正转负，立刻降低杠杆，转向现金流型整租物业。