意大利买房移民条件到底有哪些？

“我手里有30万欧元，能在意大利买房拿身份吗？”——这是咨询中出现频率更高的一句话。答案并不简单，因为意大利没有“买房直接送居留”的法案，但**购房+非工资收入**的组合是目前最稳妥的路径。

• 房产金额：官方无下限，实操建议≥25万欧 南部普利亚大区20万欧的别墅也能获批，但罗马、米兰低于25万欧的房源会被认为“投资动机不足”。
• 非工资收入：主申请人每年≥3.1万欧 房租、理财分红、退休金都算，配偶增加20%，每位子女再增加5%。
• 无犯罪记录：近十年内开具，需海牙认证
• 医疗保险：覆盖意大利全境的私人医保，年费约800-1200欧

意大利买房移民流程分几步？

“从看房到拿到居留卡，最快多久？”——**最快纪录：53天**。以下是拆解后的五阶段：

阶段一：线上选房（1-2周）

• 使用Immobiliare.it、Casa.it过滤“可外国人贷款”标签 • 重点看**能源等级A/B**的房源，未来出租时节能补贴更高 • 让律师做**房产抵押查询**，避免买到有银行贷款的房子

阶段二：赴意考察+预注册（1周）

• 持旅游签入境，**在看房当天即可支付1万欧定金** • 在市政厅进行“购房意向声明”（Dichiarazione d’Intento），这一步能锁定房源并启动税号申请

阶段三：购房过户（2-3周）

• 公证师（Notaio）审核后，**房款需通过意大利银行监管的“Fideiussione”账户** • 支付**9%的注册税**（首套自住可降至2%） • 拿到Comprovante di Vendita当天，即可预约居留申请

阶段四：申请选择性居留签证（4-6周）

• 在意大利驻华使领馆递交： - 房产证复印件 - 非工资收入证明（需翻译+双认证） - 住宿证明（购房合同即可） • **面试问题模板**：为什么选择这个城市？房产未来如何处置？

阶段五：入境换居留卡（1周）

• 持选择性居留签证入境后，**8天内到警察局按指纹** • 制卡时间：北部城市45天，南部最快20天

容易被忽视的5个细节

1. 房产出租收益算非工资收入吗？ 算，但需提前在意大利税局注册“房东税号”（Codice Fiscale Locatore），否则收入不被认可。
2. 孩子超18岁怎么办？ 可单独作为主申请人，只需证明其名下有房产份额（≥50%）。
3. 居留卡续签条件？ 每两年续一次，要求**每年在意大利住满183天**，但边境警察抽查并不严格。
4. 转永居要几年？ 持居留卡满5年且通过意大利语A2考试，**无需再次购房**。
5. 卖房后身份会失效吗？ 只要居留卡有效期内，**房产可出售**，但续签时必须提供新住址。

真实案例：上海夫妻45天获批全流程

2023年10月，上海W先生夫妇通过以下步骤完成移民：

• 9月15日：在Immobiliare.it锁定米兰郊区35万欧公寓
• 10月2日：赴意看房，支付定金并公证
• 10月18日：完成过户，公证师同步提交居留申请
• 11月20日：在北京意大利签证中心面试，**重点解释了房租收入**（上海两套房月租2.8万人民币）
• 12月7日：收到批复，入境后第5天拿到居留卡

关键点：**W先生提前半年将房租收入做了银行流水**，避免了临时大额进账被质疑。

2024年政策变化预测

• **非工资收入门槛可能上调至3.5万欧**（目前草案已提交议会） • 南部“1欧元购房”小镇或纳入移民通道，但**需承诺翻新投入≥10万欧** • 米兰、罗马将试点**购房积分制**，高价房可缩短永居等待期

常见问答

Q：可以用公司名义买房吗？ A：可以，但公司需注册在意大利，且股东分红计入非工资收入。

Q：居留卡能去其他申根国工作吗？ A：不能，选择性居留本质是“经济独立签证”，**在意大利以外国家工作属于违法**。

Q：购房后多久能申请家庭团聚？ A：拿到居留卡后即可为配偶、未成年子女申请，**无需等待1年**。