加拿大移民买房流程：从登陆到交房的完整步骤

拿到枫叶卡后，很多人之一时间想的就是“到底该怎么在加拿大买到之一套房？”下面把整个过程拆成八个阶段，自问自答，让你一看就懂。

1. 登陆后先办什么？

先办SIN卡（社会保险号）和本地银行账户，这两样是后续贷款、报税、交水电费的基础。

2. 如何确定购房资格？

加拿大对外国人购房已有限制，但永久居民身份不受“海外买家税”影响。只要名下无房，还能享受首次置业者福利。

3. 预算怎么做？

先问自己：税后家庭年收入多少？每月固定支出多少？
- 把GDS（住房支出占收入比）控制在39%以内；
- 把TDS（总债务占收入比）控制在44%以内。
银行会按这两个指标批贷款。

4. 贷款预批（Pre-Approval）有多重要？

非常重要！
- 拿到预批信，就知道更高贷款额和利率锁定期；
- 看房时底气足，卖家也更愿意接受你的Offer。

5. 选房看什么？

除了学区、交通、社区安全，还要留意：
- 房屋检查报告：屋顶、地基、管道；
- 地税（Property Tax）：不同城市差异可达两倍；
- 物业管理费：Condo每月几百到上千不等。

6. 下Offer与谈判技巧

在加拿大，Offer通常包括：
- 价格；
- 交割日期；
- 条件条款（验屋、贷款、保险）。
热门地区建议加“竞价条款”，比如Escalation Clause，自动加价到顶。

7. 验屋与保险

验屋师发现重大结构问题可无条件退订；
保险必须在交房前办妥，否则银行不放款。

8. 交房当天流程

律师会帮你：
- 查产权；
- 计算地税调整；
- 交接钥匙。
你只需带银行本票和有效ID。

加拿大新移民买房首付多少？

20%

为什么有人只付5%也能买房？

加拿大允许高比例贷款（High Ratio Mortgage），首付更低5%，但需购买CMHC保险，保费一次性计入贷款。

首付来源怎么证明？

银行要求三个月银行流水，显示资金已在账户内。
- 海外汇款：需提供汇款凭证；
- 父母赠与：需写赠与信并附父母银行对账单。

不同身份的首付差异

• 永久居民：5%起，利率与本地人一致。
• 持工签未满三年：部分银行要求35%首付。
• 纯海外买家：需35%首付并缴20%海外买家税（安省、BC省）。

如何攒够首付？

1. 首次置业储蓄账户FHSA：每年抵税额度8千，终身4万，投资收益免税。
2. RRSP Home Buyer’s Plan：最多借出3.5万，15年内还回即可。
3. *** 副业：加拿大允许每周合法打工20小时，把副业收入全部存首付。

首付以外的隐藏费用

新移民常见误区与避坑指南

误区一：只看利率不看条款

有的银行利率低，但提前还款罚金高，未来换房或卖房会吃亏。

误区二：忽视地税历史

同一街区两栋相似房屋，地税可能差上千加元，务必让经纪调取三年地税单。

误区三：低估冬季维护成本

加拿大冬季长达5个月，铲雪、屋顶除冰、取暖费都是额外支出，每年预算至少3000加元。

误区四：盲目追求学区房

学区房溢价高，如果暂无孩子，可先买非学区，等孩子4-5年级再换房，节省利息与地税。

2024年最新政策动态

联邦预算案提出：
- 首次置业者免税储蓄账户FHSA额度将提高至5万；
- BC省海外买家税从20%升至25%，但永久居民豁免；
- 多伦多市额外征收的市政土地 *** 税维持不变，仍为省税的50%。

实战案例：一对夫妻从登陆到拿钥匙的180天

背景：夫妻均为IT工程师，家庭年收入18万加元，登陆安省密西沙加。
- 第1-30天：办SIN、开户、拿信用卡，建立信用记录。
- 第31-60天：找经纪、看房20套，锁定学区Condo，价格68万。
- 第61-90天：银行预批贷款80%，首付20%即13.6万。
- 第91-120天：验屋、律师审合同、买保险。
- 第121-150天：处理贷款文件，锁定2年期固定利率4.79%。
- 第151-180天：交房、搬家、注册孩子学校。
总支出：首付13.6万+土地 *** 税1.2万+律师验屋保险杂费0.5万=15.3万加元。