希腊购房移民到底要花多少？更低25万欧元房产+约10%杂费即可拿永居，但隐藏成本常被忽视。下面把真实账单拆给你看。

一、官方门槛：25万欧元只是起点

希腊黄金签证规定：购买价值≥25万欧元的房产即可一家三代拿永居。注意，这是“房产合同价”，不含税费。若多人共有，每人份额须≥25万欧。

二、一次性购房支出清单

• 房产交易税：新房24%增值税；二手房3% *** 税
• 公证费：合同价的1%-1.2%
• 土地注册费：约0.5%-0.7%
• 律师费：1%-1.5%+24%增值税
• 中介服务费：2%-3%

以25万欧元二手房为例，一次性杂费≈2.5万-3万欧元。

三、年度持有成本别忽视

拿到钥匙后，每年还要付：

1. 房产税ENFIA：根据面积与地段，25万欧房产约300-800欧/年
2. 物业费：公寓50-150欧/月；别墅另计花园泳池维护
3. 保险：地震+火灾险约200-400欧/年

若出租，还需缴纳租金收入税：首年15%，阶梯累进。

四、申请阶段的 *** 收费

一家六口（夫妻+两孩+双方父母）仅 *** 费≈4,500欧。

五、容易被遗漏的隐形成本

1. 房款外汇转账费：国内银行+希腊银行双向收费约0.1%-0.3%

2. POA授权书：国内公证+希腊使馆认证约500-800欧元

3. 体检与保险：希腊私立保险每人200-400欧/年

4. 文件翻译认证：出生、婚姻、无犯罪证明， *** 约300-600欧

六、实际案例：一家三口花费拆解

背景：购买雅典北部28万欧元二手公寓自住

• 房价：280,000欧
• 交易税：8,400欧
• 律师费+公证+注册：4,200欧
• 中介费：5,600欧
• *** 申请费：主申2,000+配偶150+子女150欧
• 文件及杂费：1,200欧

首次落地总支出≈301,100欧

此后每年：ENFIA 550欧+物业费1,200欧+保险350欧≈2,100欧

七、如何降低预算？三条实战建议

1. 选增值税豁免房：2006年前取得建筑许可的二手房免24%增值税，直接省6万欧。

2. 抱团团购：与亲友合买整栋再分割产权，可共享律师、公证折扣。

3. 自雇远程办公：将房产登记为“主要住宅”，ENFIA可再减20%。

八、Q&A：最常被追问的细节

Q：25万欧元能在希腊买到什么样的房子？
A：雅典市区二手公寓约70-90㎡；南部海滨新房约50-60㎡；海岛别墅需35万欧以上。

Q：购房移民可以贷款吗？
A：希腊本地银行对非税务居民几乎不放贷，需全款或国内资产抵押。

Q：孩子超18岁还能随行吗？
A：首次申请可带24岁以下在读子女；续签时若超21岁需单独申请，可转学生或工作签。

九、续卡与入籍的后续花费

黄金签证每5年续卡一次，只需保持房产，无额外投资。若未来想入籍：

• 连续居住7年，每年≥183天
• 希腊语B1考试费用150欧
• 申请费700欧

入籍前7年的生活成本需另备7-10万欧。

把账算清后你会发现，希腊购房移民的“25万”只是门票，真实预算至少准备30万欧元，才能从容应对税费、持有和续签的连环支出。