澳洲买房能拿绿卡吗？
不能。单纯在澳大利亚购买住宅或商业地产，并不直接获得永久居留权。购房只是资产配置手段，必须与合规签证或投资移民项目结合，才可能通往绿卡。

一、澳洲购房与移民的“真关系”

很多人把“购房”与“移民”混为一谈，其实两者在法律层面是两条平行线。澳大利亚 *** 从未出台“买房送永居”政策，但购房行为可以：

• 满足188类签证的“资产证明”要求：在净资产计算中，房产价值可计入。
• 为188B或188C提供合规投资标的：部分州允许将部分资金配置到特定住宅开发项目。
• 辅助商业创新与投资（188A）打分：房产可作为商业资产加分项。

二、188类签证：购房资金如何“算进去”

1. 188A商业创新类

打分表里“商业资产”一栏，若房产用于公司运营或出租，可计入。注意：

1. 必须证明房产与主营业务相关；
2. 需持有至少一年；
3. 估值报告须由澳洲认可机构出具。

2. 188B投资者类

要求净资产至少250万澳元，其中可包含：

• 澳洲或海外住宅、商业房产；
• 房产贷款净值（市值-未还贷款）计入。

3. 188C重大投资者类

500万澳元合规投资框架中，最多10%可投向住宅地产基金，但禁止直接购买二手住宅。多数申请人选择：

• 新建住宅开发项目股权；
• 学生公寓或酒店式公寓基金。

三、各州“购房+移民”最新政策差异

四、购房流程中的移民雷区

1. FIRB审批

海外买家必须先向外国投资审查委员会（FIRB）申请，否则：

• 合同可能被强制解除；
• 面临更高房产价值25%的罚款。

2. 印花税附加

新州、维州、昆州对海外买家征收额外印花税，税率区间：

• 新州：8%（2023年7月起）；
• 维州：8%；
• 昆州：7%。

3. 贷款限制

澳洲银行对非税务居民贷款比例上限不超过70%，且需提供：

• 海外收入完税证明；
• 英文版工资流水；
• 至少三个月存款历史。

五、常见疑问快问快答

Q：先买房再申请188签证，会被拒吗？
A：不会。只要资金来源合法，购房行为本身不影响签证结果，但需如实申报。

Q：配偶名下房产能否计入我的净资产？
A：可以。需提供结婚公证及配偶同意书，且房产需共同持有或配偶全权赠与。

Q：投资公寓楼花，交房前能否计入资产？
A：不能。必须完成交割并取得产权证书后，才能计入净资产。

六、2024年政策风向：购房移民的“窗口”与“陷阱”

根据2023年12月移民局内部会议纪要，未来可能：

• 提高188B净资产门槛至300万澳元，房产估值折扣率或上调；
• 限制188C中住宅地产基金比例降至5%，鼓励风投与私募股权；
• 引入“偏远地区购房加分”试点，塔斯马尼亚、北领地或成新热点。

七、实操清单：从看房到递交州担

1. 资金路径规划：提前半年将购房款换汇至澳洲账户，保留每笔流水。
2. 选房策略：优先选择新建或期房，避免二手住宅FIRB限制。
3. 律师介入：合同签署前，由澳洲持牌律师审核“日落条款”与“交割期限”。
4. 估值报告：指定API认证评估师，确保报告格式符合移民局模板。
5. 州担递交：房产交割后，将估值报告、贷款文件、租金合同一并上传州 *** 系统。

在澳大利亚，房产是移民路上的“工具”而非“门票”。只有把购房资金、合规投资、商业计划三者打通，才能真正把钥匙握在自己手里。