为什么葡萄牙买房移民会被盯上？

葡萄牙黄金签证门槛看似低：28万欧元起、无语言要求、五年后可申永居。正是这些“亮点”被不良中介包装成“稳赚不赔”的生意，吸引大批首次海外置业者。官方数据显示，过去三年里，中国申请人占比始终超过45%，庞大的需求让灰色产业链有机可乘。

常见骗局全景扫描

1. 虚假房源与价格双簧

套路：中介先在网上挂出“市中心翻新公寓”，报价35万欧元，声称已拿到 *** 批文。买家飞到里斯本后，被告知“刚卖掉”，转而推荐郊区“同价位”新房，实际市场价仅25万欧元。 **如何拆穿**： - 要求出具**最新房产注册证明（Caderneta Predial）**，核对地址与面积； - 用葡萄牙土地局官网查询过去两年同街区真实成交记录； - 拒绝“限时锁房”话术，任何房源三天内不会凭空消失。

2. 阴阳合同与偷税漏税

套路：合同上写28万欧元，私下再签补充协议，要求买家把5万欧元现金付给“第三方装修公司”。表面满足移民门槛，实则帮助卖家逃税，买家未来出售时会被追补巨额增值税。 **如何拆穿**： - 所有款项必须走**律师监管账户**； - 核对房产评估报告（Bank Valuation），若评估价远低于合同价，立即警觉； - 拿到**完整发票链**，任何“装修费”都需出具正规税号收据。

3. 包租回购的甜蜜毒药

套路：开发商承诺“五年包租，年收益5%，到期110%回购”。合同里却用小字注明“收益以实际经营为准”，且回购需提前一年书面申请，届时公司可能已注销。 **如何拆穿**： - 查验开发商**商业登记存续期**与**债务记录**； - 把包租条款写入**公证书（Escritura）**，而非附加协议； - 要求提供**银行保函**或**保险公司担保函**，否则视为空头承诺。

自问自答：买房移民到底要交哪些官方费用？

问：除了房款，还有哪些必须花的钱？ 答： - **IMT房产交易税**：28万欧元住宅约1.8万欧元； - **印花税**：房价的0.8%； - **律师费**：通常为房价的1%—1.5%； - **公证与注册**：约1000欧元； - **黄金签证申请费**：主申5325欧元，附属申2663欧元。 任何打包报价若低于上述总和，必定藏有暗费。

如何验证律师与中介资质？

• 登录**葡萄牙律师协会官网**，输入律师姓名，确认其具有**有效执业号**；
• 在**葡萄牙房地产中介协会（APEMIP）**查询中介牌照，确认无投诉记录；
• 要求提供**职业责任保险单**，保额不低于50万欧元。

真实案例复盘：北京Z先生的28万欧元陷阱

2023年，Z先生通过某短视频平台联系到“葡房通”中介，购买波尔图一套“市中心翻新公寓”。签约后才发现： - 房产实际位于老城外20公里，产权仍属一家公司，且存在抵押； - 合同附件隐藏“额外装修费5万欧元现金”； - 包租公司成立不足一年，注册资本仅1欧元。 Z先生及时委托本地律师发函终止合同，虽损失2万欧元定金，但避免了更大资金风险。此案提醒：**签约前48小时必须完成产权尽调**。

落地自查清单：登机前务必完成的动作

1. 打印并携带**无负债证明模板**，要求卖家当场签字；
2. 在手机里预装**葡萄牙土地局APP**，现场扫码验证房产编号；
3. 预约两家独立评估机构，交叉验证房价；
4. 把律师、翻译、中介的**全名与执照号**提前发给国内亲友备份。

如果已经踩坑，如何止损？

之一步：72小时内向**葡萄牙消费者保护局（DECO）**提交书面投诉，取得回执； 第二步：在**葡萄牙驻华使馆**做委托书公证，授权当地律师申请**诉前财产保全**； 第三步：向中国银联与VISA同时申请**拒付**，冻结已划出的房款； 第四步：联系**APEMIP**与**葡萄牙律师协会**，启动行业纪律处分程序，增加谈判筹码。

写在最后的提醒

葡萄牙买房移民本身合法且透明，真正的风险点在于信息不对称与贪婪。把每一笔付款都当成一次独立投资，而非“移民套餐”，就能让骗局无处遁形。