一、厦门拆迁赔偿标准到底怎么算？

很多被拆迁户最关心的就是“我能拿到多少钱”。厦门的赔偿标准并非一刀切，而是根据房屋性质、地段、用途、面积、成新率等多重因素综合评估。下面用问答方式拆解。

1. 住宅房屋赔偿如何计算？

公式：赔偿单价 × 合法建筑面积 × 成新率 × 地段系数

• 赔偿单价：由第三方评估机构按市场比较法、收益法、成本法综合得出， *** 会公示基准价区间。
• 合法建筑面积：以产权证或1984年航拍图、1997年地形图、2002年地形图三重认定为依据。
• 成新率：砖混结构每年折旧1%，框架结构每年折旧0.5%，更高折旧不超过30%。
• 地段系数：岛内思明、湖里普遍在1.3-1.5；岛外集美、海沧1.1-1.3；同安、翔安0.9-1.1。

2. 商业店面赔偿会不会更高？

会。商业用房赔偿=住宅基准价×2.0-2.8倍，且额外补偿停产停业损失，按最近三年平均月营业额×6-12个月计算。若持有营业执照并连续纳税满两年，还可申请搬迁奖励，每平米额外补200-500元。

3. 无产权“历史遗留”房屋能赔吗？

可以，但比例不同：

1. 1984年前建成的，按100%合法面积认定；
2. 1984-2002年间建成的，按70%-90%认定；
3. 2002年后抢建的，原则上只给材料费，每平米300-600元。

二、厦门拆迁流程怎么走？

拆迁不是“今天贴公告、明天就推平”，厦门实行“九步闭环”，每一步都有时间限制和救济渠道。

之一步：征收预告

区 *** 发布《拟征收土地预告》，在街道办、社区、自然资源局官网同步公示30日。此时可提出书面意见，若30%以上产权人反对，需召开听证会。

第二步：现状调查与确权

由测绘、评估、街道、社区、业主五方现场指界，签字确认。若对面积有异议，可自费请厦门测绘中心复测，误差超过3%的，复测费由 *** 承担。

第三步：补偿方案听证

区 *** 拟定《补偿安置方案》并公示15日。听证会上可提出修改货币补偿比例、安置房地点、过渡费标准等诉求。听证笔录必须当场宣读并签字。

第四步：社会稳定风险评估

由政法委牵头，公安、 *** 、司法、街道参与，出具“低风险、中风险、高风险”报告。若为高风险，需调整方案重新公示。

第五步：征收决定公告

市 *** 签发《房屋征收决定》，同步公告：

• 征收范围红线图
• 补偿方案最终稿
• 签约期限（一般60-90天）
• 行政复议与诉讼权利

第六步：评估机构选定

从福建省评估机构名录库中摇号产生三家，再由被拆迁户投票选定一家。若投票不过半，则摇号确定。评估报告必须逐户送达，有10日复核期。

第七步：签订补偿协议

可选择：

1. 货币补偿：一次性到账，额外给6个月过渡费；
2. 产权调换：按“拆一还一”或“面积加差价”方式，安置房为期房的，过渡费按双倍支付；
3. 部分货币+部分产权：灵活组合。

签约期内前30天签约的，给予5%-8%的按期搬迁奖励；后30天签约的，奖励递减至2%；逾期不再奖励。

第八步：房屋移交与拆除

签订《房屋移交确认书》后，可领取50%补偿款；腾空交房并拿到《交房验收单》后，领取剩余50%及奖励。拆除公司必须提前三天张贴《拆除告知书》，禁止夜间作业。

第九步：审计与结算

市审计局对补偿资金进行专项审计，结果在社区公示7日。若发现少补、漏补，需在15日内补发到位。

三、常见疑问快问快答

Q1：安置房迟迟不交房怎么办？

A：厦门规定过渡期最长36个月，逾期按双倍过渡费支付。若超过42个月仍未交房，可申请变更为货币补偿， *** 按当前市场价回购。

Q2：离婚分户能多拿一套房吗？

A：需满足“离婚满两年且实际分居”才予分户认定，否则仍按原产权人合并计算。突击离婚无效。

Q3：祖屋有多个继承人如何签约？

A：需全体继承人到场或公证委托一人签约。若有人失联，可走法院宣告失踪程序，时间约6个月。

Q4：对评估价不满意怎么申诉？

A：三步走：

1. 向原评估机构申请复核；
2. 复核结果仍不服，向厦门市房地产价格评估专家委员会申请鉴定；
3. 鉴定结论为最终依据，诉讼阶段法院一般采信。

四、提高赔偿的四个实操技巧

1. 提前装修备案：在征收预告前半年内完成室内二次装修并备案，可额外获得装修补偿，每平米更高1200元。

2. 营业执照地址变更：将住宅地址注册为个体工商户，连续纳税6个月以上，可争取停产停业损失。

3. 收集历史经营证据：保存水电费发票、进货单、租赁合同，证明实际商用，提高商业用房认定比例。

4. 联合谈判：同一栋或同一小区业主推选3-5名代表，统一诉求，避免被“各个击破”。

五、2024年厦门拆迁新动向

1. 岛内大提升：思明区将军祠、百家村片区已启动前期测绘，预计下半年发布征收公告，住宅预评估价约7.5-9万/㎡。

2. 轨道三期TOD：地铁6号线集美段、9号线同安段涉及村庄整村搬迁，安置房选址在厦门北站与同安新城，实行“先建后拆”。

3. 房票制度试点：翔安区试行“房票”代替产权调换，可在全市范围内购买商品房，有效期24个月，未使用可按票面金额95%兑换现金。