城市更新是“外科手术式”的城市复兴，旧改则是“内科调理式”的局部修补；前者重功能重塑，后者重建筑翻新。

城市更新的核心定义

城市更新指对建成区内空间、产业、生态、文化等要素进行**系统性再配置**，通过拆除重建、综合整治或功能置换，提升土地价值与公共福利。 - **空间维度**：从“增量扩张”转向“存量优化” - **产业维度**：淘汰落后产能，植入新经济业态 - **治理维度**： *** 、市场、社区三方协同 ---

旧改与城市更新的三大差异

1. 改造范围

旧改通常聚焦**单体建筑或封闭小区**，城市更新则覆盖**街区级甚至片区级**空间。

2. 参与主体

旧改以开发商与业主谈判为主，城市更新需**多主体协商平台**，含规划师、运营商、金融机构。

3. 政策工具

旧改依赖容积率奖励，城市更新引入**土地混合利用、弹性年期出让、公益用地反哺**等组合拳。 ---

为什么城市更新成为主流？

自问：增量土地枯竭后，城市靠什么继续增长？ 自答：靠**存量资产的运营溢价**。深圳2023年通过城市更新供应的土地占全市商住用地的62%，直接拉动固定资产投资超1200亿元。 ---

实施流程拆解

阶段一：体检评估

- **人口密度**：每平方公里超过2万人即触发更新阈值 - **建筑年代**：1980年前建成占比超30%优先纳入计划

阶段二：方案博弈

- **产权整合**：采用“等价置换+货币补偿+股权合作”混合模式 - **功能植入**：TOD站点500米内强制布局30%以上商业商务

阶段三：运营反哺

- **REITs退出**：将更新后的长租公寓、产业园区打包上市 - **税收联动**：前五年新增税收区级留存部分返还50%用于社区微更新 ---

典型案例对比

| 维度 | 上海张园（城市更新） | 广州永庆坊（旧改） | |------------|----------------------|----------------------| | 改造面积 | 6.25公顷 | 0.8公顷 | | 文化策略 | 植入沉浸式剧场 | 保留骑楼外立面 | | 资金来源 | 市区国企+保险资金 | 万科+居民众筹 | | 运营周期 | 15年 | 5年 | ---

常见误区澄清

误区1：“城市更新=大拆大建” 事实：2024年自然资源部新规要求**拆除建面不得超过现状20%**。 误区2：“旧改利润更高” 事实：城市更新项目通过**产业运营分红**，全周期IRR可达12%-15%，高于旧改一次性销售的8%-10%。 ---

未来趋势预判

- **数字化**：BIM+GIS实现“一栋一档案”动态监测 - **低碳化**：更新项目需达到**近零能耗建筑**标准方可立项 - **社群化**：居民成立“更新合作社”参与后期商业分成