一、什么是“老破小”？官方与民间口径差异

在房产圈，“老破小”没有统一法律定义，但民间约定俗成的标准集中在楼龄、面积、配套三点：

• 楼龄≥20年：多数银行把20年作为“高龄房”分水岭，贷款成数直接下调。
• 面积≤60㎡：一线城市核心区常见40㎡左右一室户，转手周期更长。
• 配套老化：无电梯、管道铸铁、楼道公区破损，维修基金见底。

二、楼龄超过多少年会被银行“嫌弃”？

银行评估体系里，房龄与贷款年限相加必须≤50年（部分城商行放宽至55年）。

举例：

• 2024年买一套1994年的房子，房龄30年，最长只能贷20年。
• 若房龄35年，多数银行直接拒贷，仅剩地方小银行或公积金组合贷可选。

结论：楼龄≥30年，商业贷款基本无望；≥25年，成数砍半。

三、老破小还能贷款吗？三条路可走

1. 公积金贷款：最后的“救命稻草”

公积金中心对房龄容忍度更高，但仍有红线：

• 砖混结构：房龄+贷龄≤40年
• 钢混结构：房龄+贷龄≤50年

北京、上海等地可贷6成，利率3.1%，比商贷低1.5个百分点。

2. 地方银行“高龄房”专项产品

例如杭州某城商行推出“乐居贷”，房龄放宽至40年，但要求：

• 首付≥50%
• 利率LPR+120BP
• 必须购买房贷险

3. 全款抵押再贷款

先全款买下，再办“房抵贷”：

• 额度：评估价70%
• 年限：最长10年
• 用途：装修、经营周转均可，但禁止流入楼市

四、老破小贷款难点拆解

银行最怕什么？“处置难、贬值快”。

具体表现：

1. 评估价缩水：1990年老公房市场价4万/㎡，评估价可能只有3.2万/㎡。
2. 流通性差：链家数据显示，上海内环老破小平均成交周期128天，比次新房多40天。
3. 维修成本高：加装电梯需业主分摊6-8万/户，银行担心借款人断供。

五、实战案例：35年房龄如何贷到款？

2023年深圳罗湖区，一套1988年建38㎡学区房，挂牌价260万。

操作步骤：

• 之一步：找评估公司拉高评估价至240万（市场价92折）
• 第二步：选择某股份行“教育置业贷”，房龄+贷龄≤50年，可贷12年
• 第三步：组合贷——公积金50万（利率3.1%）+商贷90万（利率4.3%）
• 最终首付：260万-140万=120万（首付比例46%）

关键点：学区房属性+低总价，银行愿意冒险。

六、避坑指南：买老破小前必查的3件事

1. 查土地证：划拨土地需补交土地出让金，动辄几万到几十万。
2. 查维修基金余额：账户低于30%时，银行直接拒贷。
3. 查学区政策：北京多校划片后，老破小学区溢价缩水15%。

七、未来趋势：老破小贷款会更难还是更容易？

住建部2024年新规提出“房屋养老金”制度，可能缓解银行顾虑：

• 每年从土地出让金提取2%作为维修基金
• 老房体检合格后，贷款年限可延长5-10年

但短期看，银行风险偏好不会变，核心地段老破小才有金融属性。