一、新小区交房流程到底分几步？

拿到收房通知的那一刻，很多业主既兴奋又忐忑：到底该先做什么？会不会漏掉关键环节？

• 第一步：核验“三书一证一表”——《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺一不可。
• 第二步：现场验房——带齐小锤、激光测距仪、相位检测器，重点检查空鼓、裂缝、门窗密封、下水通畅。
• 第三步：签署《房屋验收表》——发现问题立即拍照并让开发商工程部签字确认整改期限。
• 第四步：缴纳契税、维修基金——契税按面积×单价×税率计算；维修基金多数城市按建筑面积×当地指导价×比例收取。
• 第五步：领取钥匙、门禁卡、水电燃气卡——当场测试所有钥匙是否匹配，并记录初始表底数。

二、新小区物业费怎么算？

物业费不是随口报价，而是政府指导价+市场调节价双轨并行。

1. 政府指导价怎么查？

登录当地发改委官网，搜索“普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准”，即可看到基准价+浮动幅度。例如南京2024年基准价：无电梯住宅0.5元/㎡·月，可上浮20%。

2. 市场调节价如何谈判？

高端新小区往往采用市场调节价，开发商在预售合同附件中公示。若觉得过高，可联合20%以上业主向街道办申请召开首次业主大会，重新选聘物业。

3. 物业费包含哪些支出？

1. 人员成本：保安、保洁、客服、维修工工资及五险一金。
2. 公共能耗：电梯、水泵、景观灯、监控室电费。
3. 日常维护：楼道墙面粉刷、排水沟清淤、绿化修剪。
4. 保险费用：电梯责任险、公共责任险。
5. 管理酬金：物业公司利润，一般不超过10%。

三、交房时最容易踩的坑

坑1：先签字后验房

开发商常以“流程快”为由要求先签收。正确做法是：拒绝签字，坚持先验房后收房，否则后期维权难度翻倍。

坑2：物业费预收一年

《物业管理条例》规定，物业费最多预收半年。若被要求一次性缴一年，可向当地房管局投诉。

坑3：面积误差未补差价

实测面积与合同面积误差超过3%，业主有权退房或要求退差价。务必核对测绘报告。

四、如何快速成立业委会监督物业？

很多业主抱怨“物业说了算”，根源在于业委会缺位。

• 第一步：凑齐发起人——同一区域内已交付专有部分面积占比30%以上且人数占比30%以上的业主。
• 第二步：向街道办提交申请——携带房产证复印件、业主签名表、筹备组名单。
• 第三步：召开首次业主大会——表决《管理规约》《业主大会议事规则》，选举业委会委员。
• 第四步：重新招标物业——业委会可委托第三方评估机构对原物业服务质量打分，再决定是否续聘。

五、装修押金、垃圾清运费该不该交？

这两笔费用常被混淆。

若物业以“不交费不给办装修许可证”为由刁难，可拨打12345热线举报。

六、入住后如何降低物业纠纷？

1. 建立楼栋微信群

每栋选一名楼长，收集业主意见，每月与物业召开一次恳谈会，书面记录整改结果。

2. 善用公共收益

电梯广告、快递柜租金属于全体业主，业委会可要求物业每季度公示收支，并抵扣物业费。

3. 留存证据链

遇到电梯故障、污水倒灌，立即拍照+视频，并同步至云端，避免物业以“已过质保”推诿。