一、为什么“不动”字频繁出现在房产交易里？

在房产广告、合同、甚至朋友圈的吐槽里，“不动”二字几乎成了高频词。它到底指什么？“不动”并非指房子不能移动，而是法律意义上的“不动产”——土地及附着物不可位移的特性。因此，所有围绕土地、房屋的权利登记、变更、抵押，都会带上“不动”二字，例如“不动产登记”“不动产权证”。

二、不动产证和房产证区别：一字之差，权利大不同

1. 证件名称与颁发部门

• 房产证：全称《房屋所有权证》，由住建部系统颁发，只记载房屋权属。
• 不动产证：全称《不动产权证书》，由自然资源部下属的不动产登记中心颁发，将房屋、土地信息合并。

2. 登记内容差异

• 房产证：仅体现房屋面积、用途、所有权人。
• 不动产证：额外载明宗地面积、土地使用期限、权利类型（国有/集体）、抵押查封等限制信息。

3. 法律效力对比

问：老房产证还有效吗？
答：有效，但交易过户时必须换成不动产证，否则无法完成网签、缴税、贷款。

三、不动产权证怎么办理？流程拆解

1. 前期准备：资料一次带齐，少跑冤枉路

• 身份材料：买卖双方身份证、户口本、婚姻证明。
• 房产材料：原房产证、土地证（若未两证合一）、购房合同、发票、契税完税证明。
• 特殊情形：继承需公证遗嘱，赠与需亲属关系公证，离婚需离婚协议或判决书。

2. 线上预约：多数城市已开通“一网通办”

登录当地“不动产登记中心”官网或政务APP，选择“转移登记”业务，填写不动产权证办理申请，系统会自动匹配最近的办理大厅及可预约时段。

3. 现场核验：人脸比对+材料扫描

到场后，工作人员会核对原件与电子档案是否一致，并询问共有情况、抵押状况。若房屋处于抵押状态，需银行出具《同意函》。

4. 缴税与领证：三个窗口一条龙

1. 税务窗口：根据评估价缴纳契税、增值税、个税。
2. 登记窗口：提交完税证明，系统生成受理编号。
3. 领证窗口：选择邮寄或自取，通常3-5个工作日即可拿到红色封面的不动产权证。

四、常见疑问快问快答

Q1：农村自建房能办不动产权证吗？

答：可以，但需先完成宅基地使用权首次登记，再申请房屋所有权登记，两证合一后发放不动产权证。

Q2：不动产权证上的“使用期限”到期怎么办？

答：住宅用地自动续期，非住宅用地需提前一年申请续期并补缴出让金。目前自动续期细则尚未全国统一，但不会影响正常交易。

Q3：夫妻一方单独持证，卖房需要配偶到场吗？

答：需要。即使证上只有一人名字，只要是婚后购买，即属共同财产，配偶需签署《同意出售声明》。

五、避坑指南：这些“不动”陷阱别踩

1. 开发商拖延办理不动产权证

对策：购房合同应明确约定“交房后X日内完成首次登记”，逾期可按日索赔违约金。

2. 土地性质是“划拨”却按“出让”价卖给你

对策：签约前在不动产登记中心查询宗地信息，若显示“划拨”，需补缴土地出让金才能过户。

3. 伪造不动产权证骗首付

对策：交易前登录“全国不动产登记查询”微信小程序，扫码验证证书二维码，核对宗地代码与房屋坐落是否一致。

六、未来趋势：不动产权证电子化

自然资源部已在北京、上海、广州等试点“不动产登记电子证照”，与纸质版具有同等效力。预计2025年前全国推广，届时买房可全程网办，“刷脸”即可过户，纸质证书将逐渐退出历史舞台。