为什么欧洲买房移民突然火了？

过去五年，全球高净值人群对**“第二身份+欧元资产”**的组合需求激增。欧盟统计局数据显示，2023年通过购房获得黄金签证的主申请人中，中国家庭占比达47%。**低门槛、无移民监、可三代同行**的三大优势，让葡萄牙、希腊、西班牙成为搜索量更高的三个目的地。

三国核心政策横向对比

1. 更低投资额差异

• 希腊：25万欧元（2023年9月起部分区域涨至50万欧）
• 葡萄牙：28万/35万/50万欧元（低密度区域翻新房源可降至28万）
• 西班牙：50万欧元起（全境统一标准）

2. 居住要求谁最宽松？

自问：“每年必须住多久才能续签？”

自答：希腊完全**零居住要求**；葡萄牙之一年住7天，之后每两年住14天；西班牙虽无硬性居住天数，但申请永居需五年内住满4年2个月。

3. 房产出售与身份绑定关系

• 希腊：身份与房产永久绑定，出售即失效
• 葡萄牙：获得永居后可出售房产
• 西班牙：获得永居后可出售，但入籍需住满10年

容易被忽略的隐藏成本

税费黑洞：买房时的一次性支出

持有阶段的年费陷阱

希腊：年度房产税ENFIA约0.2-1%；葡萄牙：IMI税0.3-0.8%；西班牙：IBI税0.4-1.1%。**若出租，三国租金所得税率分别为15%、28%、24%。**

三代移民的实操细节

父母团聚年龄限制

• 希腊：主申请人父母无年龄要求，需提供经济依赖证明
• 葡萄牙：65岁以上父母可直接申请，65岁以下需证明经济不独立
• 西班牙：65岁以上父母需证明经济依赖，且过去两年在西班牙居住

子女超龄如何保住身份？

自问：“孩子满18岁或21岁会被取消身份吗？”

自答：希腊允许**21岁以下未婚子女**随行，之后可单独续签至24岁；葡萄牙18岁以上子女需证明在读且经济依赖；西班牙18岁以上子女只能获得1年居留，需重新申请学生签。

退出机制：如何无损变现房产？

转售周期与溢价空间

根据Knight Frank 2024报告，**葡萄牙里斯本二手房平均成交周期为4.2个月**，雅典为6.8个月，马德里为5.5个月。**翻新房源溢价率**方面，葡萄牙老城区公寓可达35%，希腊比雷埃夫斯港口区为20%，西班牙巴塞罗那扩展区为28%。

永居转护照的隐藏路径

• 希腊：住满7年且通过希腊语A2考试可入籍
• 葡萄牙：5年住满35天+葡语A2即可申请，2024年新政取消“黄金签证转护照”的额外审查
• 西班牙：10年住满8年4个月+西语DELE A2，前居留期可折算50%居住时间

2024年政策变动预警

欧盟委员会已连续三年施压黄金签证项目。**希腊 *** 已确认2025年起全面涨价至80万欧元**；葡萄牙2023年10月关停住宅类购房移民，但保留基金投资选项；西班牙左翼政党提案2025年取消黄金签证，目前处于议会辩论阶段。

窗口期建议

希腊：2024年12月31日前签约可锁定25万欧元旧政；葡萄牙：转向50万欧元基金或20万欧元文化捐赠项目；西班牙：优先选择商业地块或整栋物业，避开住宅类政策风险。