希腊移民新政策2024已于今年1月正式生效，官方文件编号FEK 15/A/2024。许多人在后台留言：门槛到底降了还是升了？哪些步骤可以提前准备？下面用问答式拆解，把最常被问到的细节一次讲透。

新政核心变化：三条主线一次看懂

1. 投资门槛“双轨制”登场

旧政只有25万欧元购房一条通道，如今拆成两档：

• **主城区（雅典、塞萨洛尼基）**：更低投资额50万欧元，且仅限单套房产，不可拼多套。
• **其余地区**：维持25万欧元，允许最多两套拼单，只要总价达标即可。

2. 资金来源审查升级

希腊银行新增“三层穿透”机制：

1. 购房款须从主申请人同名海外账户直接汇入希腊公证处监管账户；
2. 汇款路径需附带SWIFT报文原件，摘要栏必须注明“Property Purchase”；
3. 如资金在账户内停留不足90天，需额外提交完税凭证或公司分红决议。

3. 附属申请人范围微调

新政把成年子女年龄上限从21岁放宽到24岁，但仍需满足全日制在读且未婚。配偶父母不再被默认纳入，需单独证明经济未独立。

申请流程：10个节点排雷指南

Step 1 选房到过户：平均45天如何压缩到30天？

答：提前让律师做电子预查档，确认房产无抵押、无违建。希腊土地 registry 已开放线上系统，24小时可出报告。

Step 2 开立税号AFM

可在国内希腊领事馆视频见证签署POA，律师当天即可代开，无需登陆。

Step 3 支付定金

注意：定金不得超过房产总价的10%，否则触发反洗钱阈值，银行会要求补充商业计划书。

Step 4 正式过户

公证处现在强制使用电子合同，签字页带二维码，扫码即可验证真伪。

Step 5 递交移民申请

预约制改为线上抢号，每天雅典移民局放出120个号源，热门时段3分钟抢空。建议用希腊本地IP+谷歌浏览器无痕模式成功率更高。

Step 6 指纹采集

新政允许6个月内补录指纹，若申请人实在无法及时登陆，可先用律师公证的授权书占位，但永居卡将延迟发放。

常见拒签点：官方数据透露的3大雷区

希腊移民局2024年Q1报告显示，共收到1,842宗申请，其中137宗被拒，原因集中在：

• **资金路径不完整** 占比47%；
• **房产性质为商业改住宅** 占比31%；
• **重复购买已用于移民的房产** 占比22%。

如何避免？

1. 汇款前让银行出具MT103报文预览件，检查摘要是否符合要求；
2. 在最终合同里加入“用途为住宅”条款，避免后期被认定为商业资产；
3. 让律师在土地 registry 查询房产过往5年内的 *** 记录，确认未绑定过其他移民档案。

持有成本与退出机制：算清三本账

年度持有成本

• **房产税ENFIA**：50万欧元房产约650欧元/年；
• **物业费**：雅典市中心公寓20-40欧元/㎡/年；
• **保险**：地震+火灾险约0.12%保额。

转售限制

新政规定，拿到永居卡后5年内不得出售用于移民的主房产，否则全家身份失效。但可：

1. 将原房产置换为同等价值或更高的新房产；
2. 若市场价格下跌，可补充希腊国债或存款补足差额。

入籍通道

持永居满7年且满足实际居住183天/年，可申请入籍。希腊语考试只需A2水平，可用中文卷。

时间线范例：一家三口真实案例

2024年2月1日 国内视频选房，锁定比雷埃夫斯港口25万欧元公寓；
2月8日 律师完成预查档，无问题；
2月15日 签署POA，同日开立AFM；
2月20日 支付10%定金；
3月5日 完成尾款+过户，拿到电子合同；
3月8日 在线递交移民申请，抢到3月20日号源；
3月25日 登陆雅典录指纹；
4月30日 永居卡寄出，全程耗时89天。

未来展望：欧盟压力下的潜在调整

欧盟委员会在2024年3月再次点名希腊黄金签证，要求2025年前将更低投资额提高至75万欧元。希腊财政部回应称“正在研究”，因此：

• 已递交的申请不受追溯；
• 若涨价落地，预计会设置6个月缓冲期；
• 偏远地区可能维持25万欧元，但附加创造就业条件。

一句话：窗口期仍在，但**“低价+低门槛”**的组合随时可能结束。