更低投资额到底是25万欧还是50万欧？

**答案是：25万欧元起，但城市与房产类型不同，门槛可能上浮至50万欧元。** 意大利 *** 2024年3月15日公布的《Residenza per Investimento Immobiliare》细则把全国分为三类区域： - **A类核心城市**（罗马、米兰、佛罗伦萨、威尼斯）：更低50万欧元； - **B类潜力城市**（都灵、博洛尼亚、那不勒斯、热那亚）：更低35万欧元； - **C类其他城镇**：维持25万欧元。 同一套房产若附带历史建筑身份，投资额可再降10%，但需承诺5年内完成修缮。 ---

购房流程与时间节点

1. **选房与预购协议** 通过持牌房产中介锁定房源，签署“Proposta di Acquisto”并支付1万-2万欧元定金，银行出具资金证明。 2. **税号与账户** 入境意大利，凭护照在税务局办理Codice Fiscale，随后开设非居民账户（约3个工作日）。 3. **正式公证** 在Notaio（国家公证人）处完成产权过户，支付2%契税、9%增值税（首套自住可减免）。 4. **申请居留许可** 过户后30天内，向当地警察局提交“Permesso di Soggiorno per Inves *** i”，审批周期45-60天。 ---

身份有效期与续签条件

- **首次居留**：2年有效期，无居住要求； - **之一次续签**：再延3年，需证明房产仍登记在申请人名下； - **永居申请**：持有居留满5年，且每12个月入境一次，单次停留无更低天数限制； - **入籍**：持永居后满10年，通过意大利语B1考试。 ---

哪些隐性成本最容易被忽视？

**除房款外，预算需额外增加房价的12%-15%：** - 律师费：1%-2% - 公证费：1% - 房产登记税：2% - 中介服务费：3%+22%增值税 - 年度持有税（IMU）：自住0.4%-0.76%，出租按租金收入19%-21% ---

贷款可行吗？利率如何？

非居民更高可贷50%，期限5-20年，2024年5月浮动利率约4.2%-4.8%。**关键材料**：国内完税证明、意大利银行流水（可提前6个月存入等额资金制造流水）。若选择固定利率，需一次性购买房贷保险。 ---

子女教育与医疗福利何时生效？

居留获批次月即可为配偶及18岁以下子女申请家庭团聚，**公立学校学费全免**，医疗卡（Tessera Sanitaria）在市政厅注册后30天发放，覆盖基础医疗与急诊。 ---

房产出租回报率实测数据

2023年Airbnb官方报告： - **米兰市中心**：长租年化4.1%，短租7.8%； - **佛罗伦萨历史区**：长租3.9%，短租9.2%； - **南部莱切古城**：长租5.5%，短租12%。 需注意：短租许可证每年限发180天，超出部分按商业税21%征收。 ---

常见拒签原因与规避方案

- **资金来源解释不清**：提前6个月将房款从同名账户汇至意大利，保留汇款凭证； - **房产估值低于投资额**：选择银行认可的评估机构，差额部分以装修合同补足； - **漏缴印花税**：公证前由律师二次核查税单，避免补交滞纳金。 ---

新政与旧政对比表

| 项目 | 2023旧政 | 2024新政 | |--------------|--------------------|------------------------| | 更低投资额 | 30万欧元全国统一 | 25万-50万欧元分区域 | | 居住要求 | 每年需住满7天 | 无居住要求 | | 可购房产类型 | 仅限住宅 | 住宅、商铺、酒店均可 | | 审批时间 | 90-120天 | 45-60天 | ---

未来政策走向预测

欧盟委员会已要求成员国2025年前收紧“黄金签证”，**意大利可能提高投资额至75万欧元或增加语言考核**。若计划办理，建议在2024年12月31日前完成房产过户锁定旧政。