新政到底改了什么？一分钟速览

2024年3月起，欧盟层面首次对“黄金签证”类项目设定统一底线： 1. 更低投资额不得低于25万欧元；2. 必须购买已建成住宅；3. 申请人需提交无犯罪记录+欧盟医疗保险；4. 房产持有期从3年延长至5年。 各成员国可在此基础上加码，但不能再降标。换句话说，“25万欧元”成为欧洲购房移民的地板价。

希腊：25万欧还能上车，但区域已缩水

新政把雅典中部、北部、南部以及塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯划为“限购区”，这些区域门槛直升至50万欧元且只能买一套。 想守住25万欧元旧政？只能选比雷埃夫斯港、吉拉卡、帕利尼等新兴地段，距离卫城地铁30分钟左右，租金回报仍能达4.5%-5.5%。

• 办理周期：2-3个月
• 随行人员：三代直系
• 转永居：住满7年且通过希腊语A2考试

葡萄牙：购房通道关闭，基金移民接棒

2023年10月已官宣停止28/35/50万欧元购房移民，但新政留了一个“后门”： 购买50万欧元基金仍可拿黄金签证，基金需至少60%资产投于葡萄牙本土公司，锁定期6年，年化收益预期3%-7%。 自问自答： Q：基金与房产谁更安全？ A：基金受欧盟UCITS监管，资金由银行托管，理论上比单一房产抗风险；但房产看得见摸得着，出租可抵部分持有成本。

西班牙：50万欧未涨价，但“非盈利”抢镜

西班牙维持50万欧元购房移民不变，可购一套或多套，住宅、商铺、车库均可组合。 不过，“非盈利居留”因无需投资、只需证明4倍IRPEM被动收入（约28万人民币/年）而走红。 自问自答： Q：非盈利能工作吗？ A：不能受雇，但可远程为海外公司服务；5年内住满4年2个月可转永居，再住满10年可申请入籍。

塞浦路斯：30万欧重回舞台，审批提速

新政将审查周期从12个月压缩至6-8个月，且允许首付20万欧即可递交，剩余房款在获批后支付。 亮点：无居住要求，每两年登陆一次即可；持PR满5年且住满4年2个月可申请入籍，欧盟护照到手。

土耳其：40万美元买房送护照，但美元计价风险需警惕

虽然土耳其横跨欧亚，但购房移民政策常被归入“欧洲”讨论。 40万美元起买房，3年后可售，护照免签日本、韩国、新加坡等110+国。 自问自答： Q：里拉贬值怎么办？ A：开发商普遍提供美元回购或租金保底条款，签约前务必写入合同。

如何选？一张对照表看懂差异

办理流程拆解：从选房到拿卡只需五步

1. 线上选房：通过开发商VR看房，锁定意向单位并支付定金。
2. 律师背调：当地律师核查房产抵押、建筑许可，出具法律意见书。
3. 开立税号+银行账户：可远程授权律师办理，部分国家支持视频见证。
4. 支付房款+过户：房款走银行监管账户，过户后拿到地契。
5. 递交移民申请：生物识别预约、购买保险、提交无犯罪记录，等待获批。

常见陷阱与避坑指南

陷阱1：包租承诺过高 希腊部分项目承诺7%包租5年，实则租金已提前折算进房价，后期难出手。 避坑：要求开发商提供周边真实租约，计算毛租金回报率。

陷阱2：产权不清晰 西班牙个别二手房存在占住者（Okupa），清退需耗时半年以上。 避坑：签约前让律师调取Nota Simple全本报告，确认无占住记录。

陷阱3：汇率波动 土耳其美元计价房产，若里拉继续贬值，未来出售可能面临汇损。 避坑：选择核心地段、品牌开发商，保值属性更强。

2024年窗口期预测

希腊50万欧元区域扩容法案预计2024年9月生效，届时25万欧元可选项将进一步减少； 葡萄牙基金移民已出现“抢购”，热门基金7月即满额； 西班牙左翼政党正推动取消黄金签证提案，一旦通过，50万欧元通道随时关闭。 结论：留给观望者的时间不多了。