荷兰购房移民到底可行吗？

荷兰官方没有“买房送居留”的通道，但通过房产投资+自雇或高技术移民的组合，仍可实现曲线定居。核心逻辑：先以合法身份登陆，再购置房产作为居住或商业载体，最终衔接永居或入籍。

荷兰购房移民条件

1. 身份通道：必须满足的主线

• 自雇居留（Dutch Start-up/ Self-employed）：购房作为公司资产，需提交商业计划书，打分制评估。
• 高技术移民（Highly Skilled Migrant）：受雇于荷兰公司，年薪≥€38,961（2024年标准），房产仅作居住用途。
• 欧盟蓝卡：学历本科以上，年薪≥€56,800，购房可加分但不决定审批。

2. 房产本身的要求

• 无更低价格门槛，但实际评估价≥€250,000更易通过移民局“可持续居住”审查。
• 必须位于市政当局认可的可居住区域，工业用地或农舍需用途变更。
• 购房合同需注明“长期自住”或“公司注册地址”，短租或Airbnb模式会被拒。

3. 资金来源审查

• 首付款≥30%且需提前汇入荷兰本地账户，银行流水需回溯12个月。
• 赠与资金不得超过总房款的20%，超出部分需额外公证。
• 加密货币变现需提供交易所合规证明。

荷兰购房移民多少钱

一次性支出清单

1. 房价：阿姆斯特丹市区公寓均价€7,500/㎡，郊区联排€4,200/㎡；鹿特丹便宜20%。
2. 购房税：过户税2%（首套自住可豁免）。
3. 公证+注册：约€1,500-€2,800。
4. 中介费：买方通常支付1%-1.5%。
5. 律师费：如需尽职调查，额外€2,000起。

年度持有成本

• 市政不动产税（OZB）：房价的0.1%-0.3%。
• 物业费（VvE）：公寓€100-€300/月，独栋€0-€150/月。
• 保险：建筑险€250-€600/年。

身份办理附加费用

常见疑问拆解

Q：买房后多久能拿永居？

连续合法居住5年且通过荷兰语A2考试即可申请。房产本身不缩短年限，但可作为居住稳定性证明。

Q：贷款会影响移民评分吗？

不会。荷兰银行对外国人更高贷房价70%，只要月供占收入比≤35%，移民局视为良性负债。

Q：能否先买商用楼再改住宅？

可行，但需市政颁发用途变更许可（Bestemmingsplan wijziging），耗时6-12个月，期间无法注册户口。

实战步骤：从看房到拿卡

1. 资格评估：确认自身符合自雇或高技术移民条件。
2. 选房：优先挑选可注册地址的现房，避免烂尾。
3. 资金准备：提前3个月将首付款汇入荷兰ING或Rabobank账户。
4. 签约公证：在荷兰公证师面前签署购房合同及贷款文件。
5. 递交居留：同步向IND提交居留申请，注明房产地址。
6. 领钥匙+落户：交房后14天内到市政厅登记，领取BSN税号。
7. 永居衔接：第5年提交收入证明、纳税记录、房产证明及语言证书。

风险与避坑

• 学区陷阱：荷兰租售同权，买房≠锁定名校名额。
• 隐性维修：老建筑需检查屋顶、地基，维修费可能高达€50,000。
• 增值税误算：购买新建房需付21% *** W，二手仅2%过户税。
• 出租限制：部分城市要求自住满4年才能整套出租。

替代方案对比

2024年政策风向

荷兰 *** 拟将自雇居留打分制改为积分+收入双重标准，预计2025年实施。建议2024年Q3前锁定房产并递交申请，以旧政过渡。